Q:보증금 1000만 원에 방 1칸을 빌려 살고 있었는데 그 집이 경매 처분됐습니다. 보증금이 소액이기 때문에 전액 보장을 받을 줄 알았는데 단 한 푼도 받지 못했습니다. 보증금이 소액이라 전입신고를 하지 않았는데, 그 때문에 보장을 받을 수 없다고 합니다. 어떻게 된 것인가요.
보증금 적더라도 전입신고 반드시 해야
A: 이런 사안은 실제로 많이 발생하는 실수입니다. 주택임대차보호법의 경우에 임대차보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖기 위해선 △그 집에 살아야 하고 △주민등록이 그 집으로 돼 있어야 합니다.
즉, 주택을 인도받아 전입신고를 한 다음 날부터 대항력을 갖게 되는 것입니다.(주택임대차보호법 제3조)
보증금 보장 한도는 지역마다 다릅니다.
①수도권정비계획법상 과밀억제권역인 서울, 인천(일부 지역 제외), 경기 의정부 구리 남양주(일부 지역 제외) 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥시 등은 보증금이 4000만 원 이하일 때만 1600만 원까지 보장을 받습니다. ②부산 대구 울산 광주 대전은 보증금이 3500만 원 이하일 경우에만 1400만 원까지 우선변제 받을 수 있습니다. ③기타 지역은 보증금이 3000만 원 이하일 경우에 1200만 원까지 우선 변제받습니다.
자신의 지역이 어디에 해당하는지는 해당 법률을 자세히 보셔야 하고, 우선 변제받는 계산식은 다음과 같습니다.
첫째, 서울은 보증금이 4001만 원만 돼도 소액보증금 우선변제에 해당되지 않습니다. 둘째, 보증부 월세를 살고 있으면 월세의 100배에 보증금을 더한 금액이 법적으로 인정하는 보증금 총액입니다. 예를 들면 보증금 1000만 원에 월 40만 원이라고 하면 보증금 총액은 5000만 원(40만 원의 100배+1000만 원)입니다. 이 경우 소액보증금에 해당되지 않습니다. 마지막으로 반드시 그 집에 실제로 살고 있어야 하고, 전입신고를 해야 합니다. 흔히 보증금이 적다고 전입신고를 안 해도 되는 것으로 생각하는데 이렇게 되면 대항력이 전혀 발생하지 않습니다.
김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr