청약엔 지속적으로 참여…매매는 규제완화 보며 시점 선택
올해 5월 결혼을 앞둔 직장인 장모(28) 씨는 예비 아내의 직장이 가까운 서울 동작구 사당동에서 신혼집을 찾다 고민에 빠졌다. 80m²(24평형) 남짓의 낡은 아파트 전세금이 최근 매매가의 절반 이상인 1억5000만 원으로 올랐기 때문이다.
그는 “청약 가점을 쌓으면서 분양가 상한제 아파트를 기다려야 할지 무리하게 대출을 받아서라도 내 집을 마련하는 게 나을지 판단하기 어렵다”고 털어놨다.
신혼부부와 장기 무주택자들이 주택 마련 시기와 지역을 놓고 고민에 빠졌다. 최근 서울의 전세금이 상승하면서 전세 계약이 쉽지 않은 데다 상대적으로 저렴하던 서울 강북권의 집값도 지속적으로 오르고 있기 때문이다.
광교, 송파 신도시 등 인기 물량 분양이 예정된 지역은 당첨 확률이 낮아 청약가점이 비교적 높은 장기 무주택자도 매수 타이밍을 저울질하는 중이다. 부동산 전문가 5인에게서 무주택자들의 매수 타이밍과 추천 상품에 대해 들었다.
○ 언제 사야 하나
전문가들은 청약점수가 높은 무주택자라면 올해는 특별한 시점을 고려하지 않고 유망한 지역을 중심으로 지속적으로 청약에 참여하라고 충고했다.
다만 청약점수가 낮아 기존의 아파트를 사려는 무주택자의 매수 시점은 전문가들 사이에 총선 전후로 엇갈렸다.
도우C&C의 손상준 사장은 청약점수가 낮은 무주택자들은 총선 이전에 주택을 구입하는 것이 좋다고 조언했다. 총선 이후 새 정부가 내세운 주택 규제 완화 정책이 실제로 추진되면 기존 재고 주택의 집값이 불안해질 우려가 있다는 판단 때문이다.
유엔알컨설팅의 박상언 사장도 총선이 끝나면 거래세 인하와 맞물려 거래 활성화가 이뤄지면서 집값이 오를 가능성이 많다고 예상했다. 총선 이후 정책 변화를 봐가면서 판단해야 한다는 의견도 있었다.
현도컨설팅 임달호 사장은 “당분간 매수를 자제하고 총선 이후 정부 정책 변화를 보아가며 비수기인 7, 8월 정도를 매수 시점으로 삼을 필요가 있다”고 말했다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “세금 회피 매물이 나올 3∼5월 급매물을 중심으로 접근하는 것이 좋다”고 조언했다.
○ 강북권 재개발 물량이 여전히 유망
청약가점이 높으면 광교, 송파신도시, 판교 연립주택용지, 은평뉴타운, 반포주공 2, 3단지 등 알짜 물량을 노려보라는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.
전문가들은 3억∼5억 원 미만의 자금을 가졌다면 개발 호재(好材)가 많은 서울 강서구 마곡동 벽산아파트 등 105m²(32평형)나 집값이 하락 추세인 신도시의 99m²(30평형)대 이상의 급매물을 노려보라고 추천했다.
5억 원 이상을 가진 수요자라면 서울 용산구 한남 뉴타운을 구입 하는게 장기적으로 투자가치가 있다는 의견도 나왔다.
또 서울 강남권(강남, 서초, 송파구)의 중층 재건축 아파트의 급매물을 매수하는 것도 실거주와 투자를 위해 적절하다는 의견이 많았다.
3억 원 미만의 자금을 갖고 당장 거주 목적이 아닌 투자 목적이라면 개발 호재가 많은 서울 강북의 재개발 물량에 관심을 가질 것을 주문했다.
박상언 사장은 사업추진이 비교적 빠른 서울 성동구 옥수동과 금호동 일대 재개발 지분과 성동구 행당동의 행당6구역과 행당7구역을 추천했다. 이 지역은 지분 시세가 3.3m²(1평)당 2800만∼3500만 원에 형성되어 있다. 전세를 안고 대출을 받으면 국민주택규모의 아파트 입주가 가능한 재개발 지분을 구입할 수 있는 수준이다.
○ 대출 규제와 금리에 주목해야
1가구 장기주택 소유자의 양도세와 등록세 감면 등 새 정부에서 주택 정책의 규제 변화가 무주택자들에게는 큰 영향이 없을 것이라는 전망이다.
다만 대출 규제 완화와 금리 인하는 기존 주택 소유자뿐 아니라 무주택자들에게도 큰 영향을 미칠 것으로 예상되지만 시장에 끼치는 영향이 커서 쉽게 바뀌기 어려울 것으로 전망된다.
박상언 사장은 “대출규제 완화와 함께 금리 완화가 동시에 이루어진다면 지금의 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 급격하게 변할 수 있기 때문에 변화가 예상된다면 적극적으로 내 집 마련에 뛰어들어야 한다”고 충고했다.
와이플래닝 황용천 사장은 “새 정부가 추진 중인 신혼부부 청약, 지분형 주택에 대해서도 지속적으로 관심을 가져야 한다”고 덧붙였다.
무주택자 내집 마련 전략전문가구입 시기주목할 정책 변화유엔알컨설팅박상언 사장총선 이전대출 규제 완화및 금리 인하스피드뱅크박원갑 부사장올 3∼5월급매물 위주로대출 규제 완화도우C&C 손상준 사장총선 이전대출 규제 완화,지분형 주택 적극 활용 현도컨설팅임달호 사장올 7, 8월비수기대출 규제 완화및용적률 상향 조정와이플래닝황용천 사장4분기 (7∼9월)대출 규제 완화
정세진 기자 mint4a@donga.com