3일 정부가 재건축과 대출 규제 등을 완화하면서 향후 주택시장에 적지 않은 변화가 예상된다. 재건축 사업의 예상 수익이 높아지면서 중단된 재건축 사업이 재개되고 주택 거래도 일부 회복될 것으로 보인다.
하지만 부동산 전문가들은 국내외 경제가 완연한 회복세로 돌아서지 않는 이번 조치가 주택시장에 즉각 미치는 효과는 크지 않을 것으로 내다보고 있다.
●재건축 추진단지 늘어날 듯
서울 강남구 대치동 은마 아파트, 송파구 잠실동 주공5단지 등 그동안 지지부진했던 중층 재건축 단지의 사업은 활성화될 전망이다.
대표적인 수혜 아파트 가운데 한 곳인 은마 아파트는 기존에는 1대 1 재건축사업(신규 분양물량이 없는 사업)만이 가능했지만 이번 조치로 주택형을 가구 당 최소 10㎡ 이상 늘려갈 수 있다. 주택형 규모를 조절하면 일반 분양도 할 수 있어 사업성도 개선된다.
특히 임대아파트 의무 비율이 폐지되고 일반 분양분이 늘어나는 단지는 조합원의 부담이 크게 줄어든다.
주거환경연구원의 분석 자료에 따르면 서울 강남권의 K아파트(총 390여 채)는 임대아파트 의미 비율만의 폐지로도 신규 분양이 늘어 총 사업비가 약 390억 원 줄어든다. 개별 가구당 약 1억 원 가까이의 추가 부담금이 줄어드는 셈이다.
이 밖에 서울 강남구 개포동과 강동구 고덕동의 주공아파트 등 저층 저밀도 재건축 단지도 용적률이 늘어나게 되면 조합원의 주택 면적과 일반 분양분이 늘어 수익성이 좋아진다.
주거환경연구원의 한 관계자는 "이번 조치로 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌은 제거됐다"며 "다만 일반 분양의 분양가 상한제가 유지되고, 재건축으로 발생한 수익에 대한 부담금도 과세하는 만큼 일부 안전장치는 여전히 유지되고 있다"고 분석했다.
이미 부동산 시장에서는 규제 완화 조치가 반영됐다. 강남권의 주요 재건축 단지에서는 저가 매수세가 몰리면서 일부 급매물이 거래됐고 호가(呼價)도 올랐다.
현도컨설팅 임달호 사장은 "이번 조치로 일부 초급매물이 거래되면서 재건축 아파트의 폭락세는 면할 수는 있지만 추격 매수가 어려운 만큼 시장이 반등하기는 힘들다"고 전망했다.
●분양권 거래동향이 관건
강남 3구를 제외하고 투기과열열지구가 해제되면서 아파트 분양권의 거래가 다소 활발해 질 것으로 보인다. 청약경쟁률이 높았던 서울 강북권의 일부 아파트는 호가가 오를 가능성도 있다.
하지만 현재 분위기로 당장 분양권 거래가 활발해지기는 어려울 것으로 전문가들은 보고 있다. 최근 가격이 급락한 경기 용인시 등에서 분양가 이하의 급매물이 나와 오히려 하락세를 부채질 할 우려도 있다.
총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제가 완화되면 자금조달이 쉬워져 실수요층의 주택 수요는 일부 살아날 수 있다.
부동산정보업체인 스피드뱅크 박원갑 부사장은 "이번 조치로 부동산 시장이 회복된다고 보기는 어렵지만 부동산 규제가 큰 폭으로 풀린 만큼 경제가 회복되면 부동산 가격 상승요인으로 작용할 것"이라고 내다봤다.
정세진기자 mint4a@donga.com