최근 서울 강남권을 비롯해 일부 지역의 주택가격이 회복되는 조짐이 나타나고 있다.
지난해 말 이후 호재가 될 만한 여러 정책이 나오고 있고, 강남에서는 ‘입주 대란’이 진정되는 분위기다. 금리도 하락하고 있어 대출규제가 완화되기 시작하면 주택담보대출 수요가 증가할 것으로 보인다.
주택담보대출을 이용할 때는 상환능력이나 금리변동 가능성 등 여러 위험요소를 충분히 고려해야 한다. 과거와 달리 앞으로 주택가격이 회복되는 속도는 다소 느릴 것으로 보이기 때문에 더욱 그렇다.
부동산 시장이 호황이던 2006년에는 강남, 목동, 노원 등에서 신규 매수자의 70%가량이 대출을 받아 주택을 구입했고 대출 한도까지 전부 대출받는 경우가 많았다. 일부 지역에서는 상대적으로 금리가 높은 제2금융권에서 대출을 받는 현상도 나타났다.
이런 대출로 인한 문제점은 이미 많이 나타나고 있다. 주택가격이 크게 떨어지면 집값이 전체 대출금보다 낮아지기도 하고, 대부분 변동금리를 선택했기 때문에 고금리로 고통을 받기도 했다. 거치기간을 단기로 잡아 원금과 이자를 한꺼번에 갚는 방식으로 돈을 빌린 사람도 많기 때문에 원리금 상환 자체가 어려워지기도 한다.
주택 호황기에는 주택담보대출이 고마운 지렛대였지만, 가격이 폭락하고 금리가 상승하는 시기에는 무거운 짐이 된다.
그럼에도 불구하고 주택을 사려면 제일 먼저 주택담보대출을 생각할 수밖에 없다. 그 때문에 주택담보대출로 인한 위험을 줄이면서 대출을 받는 지혜가 필요하다.
우선 주택가격이 오를 가능성은 잊어버리는 것이 좋다. 대출상환은 주택을 팔아서 하는 것이 아니라 상당기간 자신의 소득으로 해야 하기 때문에 주택가격보다는 자신의 소득수준에 맞는 대출규모와 원리금 상환을 고려해야 한다. 원리금을 자신의 소득 대비 20% 안에서 묶는 등의 원칙을 세울 필요가 있다.
둘째, 변동금리보다는 고정금리를 적극적으로 고려할 필요가 있다. 주택은 장기보유자산이므로 변동금리로 대출받으면 오랜 기간 금리변동 위험에 노출될 수밖에 없다.
셋째, 필요한 주거공간보다 무리하게 주택 규모를 키우지 않는 것이 바람직하다. 주택 규모나 가격대에 따라 절세효과나 금리혜택을 볼 수 있으므로 이를 최대한 활용할 필요가 있다.
이상영 부동산114 사장