큰집 갈아타기-자녀주택 마련 타이밍 저울질
재건축서 한강 초고층개발까지 꼼꼼히 따지는 고객많아
세간의 관심이 강남3구의 투기지역 해소에 집중되고 있다. 부자들도 투기지역 및 투기과열지구가 해제되면 어떻게 달라질 것인지 촉각을 곤두세우고 지켜보는 중이다.
일단 투기지역 및 투기과열지구에서 해제되면 주택 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않는다. 투기지역의 담보가가 6억 원을 넘을 때 대출을 받을 수 있는 비율이 현재 40%에서 60%로 변경된다. 20%포인트만큼 추가 대출이 가능하기 때문에 그동안 대출액 부족으로 매매를 망설였던 유휴수요가 늘어날 수 있게 된 것이다.
또 DTI 적용 배제는 소득증빙이 부족했던 자영업자들에게는 희소식이다. 소득대비 대출금액 제한으로 그동안 주택구입을 망설였던 자영업자들에겐 강남지역 주택 매입 계기가 될 수 있을 것으로 보인다.
최근 부자들의 부동산에 대한 관심사는 좀 더 큰 평형으로 갈아타는 것과 자녀들의 주택 마련이다.
기존에는 재건축 아파트 위주로 저점 근처에서 매입을 고려했지만 요즘엔 한강변 초고층 아파트 개발 가능성도 함께 고려해 선택의 폭을 넓히고 있다.
애초 기대했던 증여세율 인하나 증여공제액 확대는 물거품이 됐기 때문에 가능하면 향후 가격 상승을 기대할 수 있는 단지로 관심을 집중하고 있다. 거액 자산가의 경우 지금 증여세를 납부하더라도 향후 자산가치의 상승이 이뤄지면 낮은 가격에 납부한 세금 덕분에 자산가치상승의 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
부자들은 강남권 규제의 완화가 예상되는 지금이 강남지역 주택 구입의 적기인지를 놓고 이것저것 따져보고 있다.
향후 강남 아파트 시장에 변화를 가져올 요인 중 정책적 변수로는 △용적률의 상향(200% 초반→200% 후반) △임대주택 의무제 폐지(보금자리주택 의무제로 전환) △한강변 아파트 층고완화 및 기반시설 확대 △안전진단 완화 등이다. 분양가상한제마저 폐지되면 분양권 전매가 가능해 부동산시장 활성화에 긍정적 요인이 될 수 있다.
사회경제적 변수로는 주식시장 약세에 따른 단기 유동자금의 급격한 증가가 부동산시장으로 연결될 수 있다는 점이다. 강남 지역은 과거 하락폭이 가장 컸던 지역으로 부동산시장이 살아나면 회복속도가 상대적으로 빠를 것으로 예상된다. 또 강남권 진입 갈아타기 수요는 여전하기 때문에 자산가들의 강남 지역 주거지 선호도는 당분간 수그러지지 않을 것으로 보인다.
주택 구입을 고려하는 부자들은 같은 강남지역이라도 한강변에 위치해 있는지 아닌지를 꼼꼼하게 따져보고 있다.
강남 압구정동 같은 경우 기존에 형성된 주거 인프라와 함께 향후 한강변과 연계된 공원시설을 낀 40∼50층 초고층 아파트 단지가 들어설 가능성이 있어 관심 있게 지켜보는 고객이 많다. 투자가치 측면에서 재건축 후 평당 가격이 15% 이상 오를 수 있다는 점과 낮은 층이 적어지고 조망이 양호한 가구가 늘어나 조합원의 이익이 증가할 수 있다는 점도 매력이다.
반면 한강변에서 거리가 있는 지역에 위치한 주택은 유효수요층의 감소가 예상돼 한강변 아파트 가격 상승에 의한 물결효과는 적을 것으로 전망된다.
박동규 하나은행 아시아선수촌 골드센터 PB
정리=신수정 기자 crystal@donga.com