취득가격 모를땐 기준시가 변동 살펴 양도하면 유리
이모 씨(70)는 보유하고 있던 상가와 땅을 자녀에게 증여하거나 양도할 계획이다.
이 씨처럼 부동산을 증여하거나 양도하려는 사람은 기준시가 고시일을 특히 유념해야 한다. 기준시가 고시일 앞이냐 뒤냐에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있기 때문이다.
최근 공개된 공동(개별)주택 공시가격과 표준지 공시가격에 따르면 올해 공시될 기준시가는 전반적으로 인하될 것으로 예상된다. 따라서 되도록 고시일 이후에 양도 또는 증여하는 것이 유리할 것으로 보인다. 다만 오를 것으로 예상되는 일부 지역은 그 이전에 양도 및 증여를 하는 게 유리하다.
기준시가란 정부가 부동산 보유자에게 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 일정하게 평가해 고시한 금액을 말한다.
주택, 대형상가 및 오피스텔의 기준시가는 건물과 토지의 평가액을 합산해 고시한다. 그 외의 소규모 상가건물 등은 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가가 각각 고시되므로 이를 합한 금액이 기준시가가 된다는 점을 알아둘 필요가 있다.
기준시가에 따라 세금이 달라지는 이유는 실제로 거래된 가격이나 시가를 알 수 없을 때 기준시가로 세금을 계산하는 일이 많기 때문이다.
우선 양도소득세를 살펴보자. 이 씨가 상가를 양도했는데 양도세를 계산할 때 취득 당시 실거래가를 알 수 없다면 어떻게 취득가액을 계산할까. 이때는 일반적으로 양도 당시와 취득 당시의 기준시가 비율을 통해 취득가액을 환산한다.
예를 들어 부동산의 양도가가 1억 원인데 취득 당시 실제 거래가격을 알 수 없고, 양도 당시 기준시가는 8000만 원, 취득당시 기준시가는 그 절반인 4000만 원이라고 가정해 보자. 이때는 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 비율, 즉 50%를 적용해 양도차익을 1억 원의 절반인 5000만 원으로 계산하게 된다.
이때 만일 기준시가를 열람해 봤더니 고시일 이후 7000만 원으로 인하될 예정이라면 잠시 기다렸다가 이날 이후에 양도해야 한다. 취득가액의 환산 비율이 57%로 늘어나 양도차익이 4300만 원으로 줄어들고, 양도세 부담도 감소하기 때문이다. 따라서 부동산을 양도할 때 취득가액이 분명하지 않다면 기준시가 변동을 잘 살펴 양도 시기를 결정하는 것이 좋다.
증여세도 기준시가가 중요하다. 본래 증여가액은 시가로 계산한다. 일반적으로 시가란 증여일 전후 3개월 이내에 매매된 가격을 뜻하는데, 대부분의 경우 이런 매매가액을 알 수 없기 때문에 일반적으로 기준시가를 적용한다.
따라서 부동산을 증여할 계획이라면 기준시가가 하락한 뒤 증여세 신고를 하는 것이 합법적으로 증여세를 줄이는 지름길이다. 다만 아파트 등 공동주택의 경우 기준시가로 신고하면 비슷한 아파트의 실거래가와 비교해 증여세가 추징될 수 있으므로 주의가 필요하다. 또 최근 기획재정부에서 증여세 세율을 인하하는 방안을 검토 중이므로 추이를 살피면서 증여를 결정하는 것이 좋다.
최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
정리=이서현 기자 baltika7@donga.com