인구 고령화와 함께 1인 가구의 증가 속도가 대단히 빠르다. 지난해 서울 지역 전체 가구에서 1인 가구가 차지하는 비율이 20%에 달했다.
2030년에는 전국적으로 1인 가구의 비중이 25%까지 늘어날 것으로 예상된다. 2인 이하까지 포함하면 앞으로 20년 안에 전체 가구의 절반이 1인이나 2인 가구가 될 것이다. 이와 같은 1인 내지 2인 가구의 급속한 증가로 주택시장에서도 소형 주택의 필요성이 더욱 커질 것이다.
그런데 가구원의 감소에도 불구하고 주택 규모는 커져 왔다. 예컨대 가구당 사용 방수를 보더라도 1980년 2.2개이던 것이 2000년에는 3.4개, 2005년에는 3.6개까지 증가했다. 주거생활의 수준이 올라감에 따라 필요로 하는 독립된 공간의 개수가 증가하는 것은 당연한 추세라고 할 수 있다. 1인당 필요로 하는 주거 면적도 증가해 왔다. 따라서 주택 규모가 커지고, 중대형 주택의 공급이 증가하는 것은 지금까지 자연스러운 현상이었다.
그렇지만 당장의 수요만을 보고 앞으로 중대형 주택 위주로 공급한다면 곤란하다. 지금의 가구 분화 속도라면 향후 몇 년 안에 대형 주택 수요는 감소 국면으로 전환될 것이다. 반면 1, 2인 가구의 주택 수요는 급속히 증가할 것이다. 인구 감소가 나타나더라도 1인 가구 증가로 절대 가구 수는 상당 기간 늘어날 것이기 때문이다.
이미 중대형 주택은 가격적인 부담 등으로 분양시장이나 기존 주택시장 모두에서 어려움을 겪고 있다. 현재 미분양 아파트 중 절반 이상이 중대형이다. 반면 소형 주택은 공급 부족이 심화되면서 매매가만이 아니라 임대가도 강세를 보이는 현상이 지속되고 있다.
그나마 소형 주택을 대신해 주거용 오피스텔이 활용되고 있지만 임대료나 관리비가 높아 경제적 부담이 큰 편이다. 특히 1인 가구는 안정적인 직업계층뿐 아니라 실업 상태의 청장년층, 독신자층, 노인계층 등 전체적으로 가구 소득이 낮은 중하위층이 차지하는 비중이 높다.
이들은 대부분 교통 등 접근성이 좋은 도심 지역 내지는 직장과 가까운 거리에 살기를 원하기 때문에 주택을 선택하는 데 어려움이 있다. 결국 1인 가구 증가와 같은 인구구조 변화는 직장이나 학교에 가까우면서도 저렴하게 이용할 수 있는 새로운 주거수요가 늘어나는 것으로 이어질 것이다.
최근 공공주택 분야에서는 이러한 수요를 감안한 주택 공급이 이루어지기도 한다. 하지만 절대 물량 면에서 볼 때 공공주택만으로 해결하기 어렵다.
민간에서도 기존의 중대형 아파트 중심에서 소형 아파트의 비중을 차츰 늘리는 상황이지만 이를 더 확대하고 아파트뿐 아니라 다양한 형태의 소형 주택들을 공급함으로써 시장의 변화에 대비할 필요가 있다.
이 상 영 부동산114 사장