오피스텔 전세보증금, 매매가의 50∼60%선
시세차익보다 임대수익 초점두고 대상 골라야
오피스텔은 사무실과 집의 기능을 모두 갖춘 형태의 공간입니다. 자영업자나 전문직, 직장인뿐 아니라 신혼부부나 식구가 많지 않은 가족들 사이에서 요즘 인기를 끌고 있습니다. 인기가 높은 만큼 투자가치도 높습니다. 2000년대 초반만 해도 오피스텔은 공급과잉으로 투자가치가 떨어졌습니다. 하지만 2003년경부터 공급이 줄기 시작해 최근에는 주가가 오르고 있습니다.
오피스텔에서 생활하려는 1, 2인 가구나 전문직, 직장인은 갈수록 증가 추세입니다. 또 이들은 직장이 가깝거나 교통이 좋은 도심 인근이나 역세권에서 오피스텔을 구하려고 합니다. 그런데 이미 이 같은 장소에 지을 만한 오피스텔은 다 들어섰기 때문에 수요보다 공급이 적어 임대료가 오르고 있는 것입니다.
부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 8일 현재 오피스텔 3.3m²당 평균 가격은 서울 전체 981만 원, 서울 강남구는 1250만 원입니다. 반면 아파트 3.3m²당 평균 가격은 서울 전체는 1890만 원, 강남구 3445만 원입니다.
노후를 위한 투자 차원에서 오피스텔 구입을 고려한다면 시세 차익보다는 꾸준한 임대 수익에 초점을 둬야 합니다. 실제로 오피스텔의 전세보증금은 매매가의 50∼60% 선에서 결정되는 게 보통이기 때문에 임대수익만으로도 짧은 시간 안에 투자원금을 회수할 수 있습니다. 만약 큰돈 들여 서울 시내에 중대형 아파트를 구입해 임대할 경우 전세보증금으로 매매가의 35∼40% 수준을 기대할 수 있습니다.
하지만 오피스텔이라고 해서 모두 좋은 것은 아닙니다. 투자 가치가 있는 오피스텔은 따로 있습니다. 오피스텔은 1, 2인 가구, 직장인이나 신혼부부로 수요층이 한정돼 있기 때문에 역세권이나 도심, 편의시설 밀집지역을 잘 골라서 투자해야 합니다. 도시 외곽이나 지방에 ‘나 홀로’ 들어선 오피스텔은 값은 저렴하지만 구입한 뒤에는 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.
역세권 오피스텔을 구할 때는 분양업체 및 부동산중개업소의 설명이나 전단 내용을 너무 믿지 말고 직접 현장을 찾아가 봐야 합니다. 지도상에는 지하철역에서 200m 거리로 나와 있지만 직접 가서 보면 골목길을 1km 이상 걸어야 하는 위치에 있는 경우도 있습니다. 또 거리는 짧지만 중간에 언덕길이 있으면 그만큼 세입자들의 선호도가 떨어져 오피스텔의 임대료로 떨어집니다.
전문가들이 꼽는 투자 1순위는 해당 지역 내 ‘랜드마크’에 위치한 오피스텔입니다. 서울 목동의 하이페리온이나 트라팰리스, 용산 파크타워 등 해당 지역에서 이름이 잘 알려진 주상복합 내 오피스텔은 주상복합 가격이 상승할 경우 오피스텔의 가격도 따라 올라 시세차익까지 기대할 수 있습니다. 또 같은 건물 내에 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 지은 지 오래됐다고 해도 세입자들의 선호도가 높습니다.
오피스텔 투자에서 무엇보다 중요한 것은 ‘여윳돈’으로 해야 한다는 것입니다. 오피스텔 매매는 아파트처럼 활발하지 않고 값도 잘 오르지 않습니다. 오피스텔에 ‘다걸기’했다가 갑자기 목돈이 필요할 경우 손해 보고 헐값에 파는 경우가 많습니다.
나성엽 기자 cpu@donga.com