[수도권]31년 된 은마아파트, 조건부 재건축 길 열려

안전진단서 “전면 재시공” 판정… 내일 최종 결정
주변 단지들 여건 비슷… 재건축 시장 들먹일듯

서울 강남구 대치동 은마아파트가 안전진단에서 ‘조건부 재건축 대상’ 판정을 받아 재건축 사업이 추진될 가능성이 높아졌다. 서울 강남구는 은마아파트에 대한 정밀 안전진단을 실시한 ㈜한국시설안전연구원이 이 같은 판정을 내렸다고 3일 밝혔다. 강남구에 따르면 연구원 측은 준공된 지 31년 된 이 아파트가 건물 뼈대 역할을 하는 구조체와 설비배관이 심하게 노후한 데다 지진에 취약해 보강공사보다는 전면적인 재시공이 유리하다는 결론을 내렸다.

강남구는 5일 안전진단자문위원회를 열어 정밀안전진단 내용을 검토한 뒤 재건축 여부를 최종 결정하기로 했다. 4424채로 이뤄진 은마아파트는 2003년 12월 재건축추진위원회가 구성됐으나 주민 갈등과 정부 규제 등으로 그동안 사업 추진이 지지부진했다. 강남구는 자문위원회에서 재건축을 허용하면 올해 12월경 정비계획을 수립해 정비구역으로 지정한 뒤 2011년 조합설립인가와 사업시행인가 등 관련 절차를 진행할 계획이다.

○ 중층 재건축 부활의 신호탄

은마아파트의 재건축 승인이 5일 최종 확정되면 서울의 중층 재건축 아파트 사업 추진에 탄력을 받을 것으로 보인다. 은마아파트와 건립 연도나 규모가 비슷한 중층 재건축 단지들이 안전진단을 통과해 본격적인 사업 절차에 들어갈 가능성이 높아졌기 때문이다.

부동산114의 김규정 콘텐츠팀장은 “강남 재건축의 상징으로 꼽히는 은마아파트가 사업 추진 8년 만에 재건축이 확정됐다는 점에서 의미가 있다”며 “정밀안전진단을 신청한 송파구 잠실주공 5단지 등 초기 단계의 증축 재건축 단지들이 사업 속도를 높일 수 있다는 기대감을 갖게 됐다”고 설명했다.

현재 서울 강남 4개구(강남 서초 송파 강동)에서 재건축을 추진 중인 아파트는 85개 단지, 8만5916채로 이 가운데 중층(8∼15층) 재건축 단지는 62개 단지, 4만8692채에 이른다.

부동산 전문가들은 은마아파트를 포함해 비슷한 여건의 중층 재건축 단지들이 사업 추진 속도에 대한 기대감으로 가격이 추가 상승할 것으로 보고 있다.

○ 파급 효과는 제한적일 것

하지만 호가가 일부 상승할 뿐 재건축 아파트 가격이 급등하거나 주변 일반 아파트 시세에 영향을 미칠 만큼 파급 효과가 크지 않을 것이라는 전망도 많다. 이미 재건축 기대 심리가 가격에 반영돼 추가 가격 상승의 여지가 적은 데다 재건축 소형의무비율, 초과이익환수제 등 수익을 떨어뜨리는 요소가 많기 때문이다.

김 팀장은 “부동산 경기 회복이 더딘 상태이고 총부채상환비율(DTI) 같은 주택담보대출 규제가 있어 재건축 가격이 급등하기 어렵다”며 “은마 호재만으로는 주변 일반 아파트 가격 상승으로 확산되기에는 한계가 있다”고 분석했다.

또 중층 재건축 단지들이 안전진단을 통과한다 하더라도 조합설립 인가, 관리처분 총회 등 넘어야 할 산이 많다. 은마아파트도 안전진단 외에 조합원 분담금 문제, 소형의무비율 같은 걸림돌이 많아 향후 사업이 순탄하지만은 않을 것으로 전망된다. 앞으로의 절차가 원활히 진행된다 해도 이주, 철거를 거쳐 완공까지는 최소 5년 정도 걸릴 것으로 예상된다.

현재 은마아파트는 102m²가 10억 원대에 시세가 형성돼 있지만 거래가 활발하지는 않은 편이다. 전문가들은 “은마아파트는 투자 금액이 너무 큰 데다 완공까지 적어도 5년이 걸리는 만큼 지금 투자하기에는 부담이 크다”고 지적했다.

이동영 기자 argus@donga.com
정임수 기자 imsoo@donga.com