[닥터봉의 돈 되는 부동산]법원경매 유치권의 ‘숨은 위험-숨은 매력’

일반인들이 법원 경매를 통해 부동산을 사려고 할 때 맞닥뜨리게 되는 단어가 ‘유치권’이라는 세 글자다. 유치권은 경매에서 선순위 세입자와 같이 낙찰자가 해결해야 하는 ‘살아있는’ 권리다. 일반인에게 유치권이라는 법률 용어는 이해하기 어려운 벽으로 다가온다. 그러나 막상 알고 나면 쉽다.

유치권은 흔히 쓰이는 ‘유치장’과 흡사한 개념이다. 머무를 류(留)와 둘 치(置)가 결합된 이 단어는 말 그대로 가둬 놓는다는 뜻이다. 경매에서 유치권은 채권을 가진 사람이 대금을 받기 위해 채권이 회수될 때까지 직접 관련된 물건을 ‘점유’하고 있는 것이다.

경매에 나온 유치권은 대부분 건설공사 관련 채권이다. 골조가 올라가 있거나 외장마감이 진행되는 상태에서 ‘유치권 행사 중’이라고 현수막이 붙어 있는 건물들이 종종 있는데 이는 대부분 경매가 진행되고 있는 물건이라 보면 된다.

경매에서 ‘유치권이 신고됨’이라고 나와 있는 물건은 복잡하고 어려워 보이긴 해도 ‘고수익 창출이 가능한 부동산’으로 분류된다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째 ‘유치권’이라는 어려운 용어 때문에 유찰률이 높기 때문이다. 경매는 낙찰 이후 명도로 이어지는 절차만으로도 부담스러운데 공사대금을 두고도 다퉈야 한다면 일반인의 부담감은 훨씬 커진다. 따라서 유치권 신고가 들어오면 감정가부터 3, 4회씩 유찰되기 일쑤다. 이것이 기회의 시작이다.

둘째 신고된 유치권이 언뜻 생각하는 것과는 달리 해결하기 쉬운 경우가 많다는 점이다. 대표적인 것이 급조된 가짜 유치권이다. 유치권은 신고만으로도 경매대장에 기재되기 때문에 ‘가짜 유치권’이 많다. 부동산 소유주나 채무자, 임차인 등 이해당사자들이 싼값에 물건을 낙찰 받거나 경매를 지연시킬 목적으로 거짓 유치권을 신고하는 경우가 허다하다.

셋째 실제로 공사를 했고 유치권 신고가 돼 있지만 유치권이 성립되지 않는 경우도 있다. 유치권이 성립되려면 해당 부동산의 가치를 높이는 시설을 짓거나 보수를 하고 투입 비용을 검증할 수 있는 증거 자료가 있어야 한다. 또한 경매 개시 결정 등기 이전부터 지속적으로 해당 부동산을 점유하고 있어야 한다. 따라서 공사 후 3년 이상 경과한 채권이나 임차인이 자신의 영업을 위해 실시한 인테리어 공사는 유치권으로 인정받기 어렵다.

넷째 유찰이 많이 된 물건은 유치권자에게 비용을 물어주더라도 낙찰가와 이 비용을 더한 가격이 시세보다 싼 경우가 많다는 점이다. 이는 경매에 뛰어든 사람들 상당수가 유치권 신고 물건을 위험하다고 생각하고 기피하는 데서 비롯된다.

다섯째 유치권이 법정 다툼까지 이어지더라도 적정선에서 합의되는 경우가 많다는 점이다. 유치권을 건 사람들 대부분이 건설업자로 산업 특성상 빨리 합의해 공사를 계속하거나 분쟁을 마무리 짓고 다른 일을 하길 바란다.

유치권을 해결하는 데는 노력과 시간이 필요하다. 하지만 꼭 필요한 물건이거나 유망한 부동산이라면 적극 나서볼 필요가 있다. 손품과 발품을 팔아 현장을 살펴본 뒤 가상 시나리오를 작성해 최종 해결 때까지의 비용과 시간을 예측해 보자. 그러면 유치권 있는 경매 물건도 높은 수익을 안겨 주는 좋은 부동산이 될 수 있다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com