[맞춤 재테크]상가 소유자가 추가로 상가 구입때 절세 방법은?

합산 임대료 4800만원 넘으면 일반과세자
부부가 나눠 보유하면 부가세 크게 절감

은퇴를 앞둔 박모 씨(55)는 주변의 다른 친구들처럼 은퇴 후가 크게 불안하진 않다. 20년 전에 사둔 역세권에 있는 작은 상가건물(A)에서 꾸준히 월 300만 원의 임대료가 나오고 있기 때문. 그런데 최근 시가보다 저렴하게 구입할 수 있는 상가(B)가 급매로 나와 추가로 구입할까 고민 중이다. 이 상가를 3억 원에 사게 되면 임대료가 월 120만 원이라 임대수익도 괜찮은 편이다. 또한 매월 120만 원의 임대수익이 추가로 생기면 현재 소득수준의 노후자금을 확보할 수 있다는 장점도 있다. 박 씨는 자신의 명의로 상가를 하나 더 구입해도 될까.

박 씨는 7월 1일부터 달라지는 부동산임대업 관련 세법을 주목할 필요가 있다. 가장 큰 변화는 간이과세자를 결정하는 방법이다. 지금까지는 여러 개의 상가를 임대하더라도 개별 상가 임대료를 기준으로 연간 임대료(부가가치세 포함)가 4800만 원을 넘지 않으면 간이과세자였다. 하지만 앞으로는 여러 개의 상가를 임대한다면 모든 임대료를 합산해 간이과세자 여부를 결정하게 된다.

만약 박 씨가 상가를 추가로 구입한다면 종전 규정으로는 두 상가의 연간 임대료(부가가치세 포함)가 3960만 원(A), 1584만 원(B)이므로 각각 4800만 원 미만이라 간이과세자로 분류될 수 있었다. 그러나 개정 규정으로는 두 상가의 임대료를 합산하여 4800만 원이 넘기 때문에 일반과세자로 분류된다.

간이과세자에서 일반과세자로 바뀌면 어떤 차이가 있을까. 가장 큰 차이는 부가가치세 계산방법이다. 간이과세자라면 임대료(부가가치세 포함)에 법정 부가가치율(30%)과 부가가치세율(10%)을 곱하여 계산하기 때문에 박 씨는 연간 166만 원(5544만 원×30%×10%)의 부가가치세를 내면 된다. 하지만 일반과세자가 되면 순수 임대료의 10%인 504만 원에서 관련 비용으로부터 발생한 부가가치세를 공제하여 계산한다. 부동산 임대업에서 발생하는 비용이 적은 것을 감안하면 간이과세자였던 때보다 세 부담이 증가할 수 있다. 예를 들어 상가를 관리하는 용역업체 비용이 연 480만 원 발생한다고 가정하면 해당 부가가치세 48만 원을 504만 원에서 차감한 456만 원을 부가가치세로 내야 한다.

그렇다면 상가를 박 씨가 아닌 배우자 명의로 사면 어떨까. 박 씨의 배우자는 소득이 없으므로 부동산을 등기하면 증여가 된다. 하지만 배우자 간에는 6억 원의 증여 공제가 가능하므로 3억 원의 상가를 증여해도 납부할 증여세가 없다. 그리고 각 상가의 임대료가 4800만 원 미만이므로 간이과세자에 해당한다. 더구나 배우자는 과세기간(6개월)의 임대료(부가가치세 포함)가 1200만 원 미만이므로 연간 47만 원(1584만 원×30%×10%)의 부가가치세가 아예 면제된다. 박 씨만 연간 118만 원(3960만 원×30%×10%)을 부담하면 된다.

따라서 박 씨가 두 채를 모두 보유하는 때보다 연간 338만 원의 부가가치세를 절세할 수 있다. 또 임대에 대한 소득세도 개인별로 과세하므로 박 씨가 두 채 모두 보유하기보다 부부가 나눠 보유하면 세 부담이 감소해 유리하다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com