[1]배우자에게 우선 증여 → 6억원 공제 혜택[2] 5년뒤 양도 → ‘증여금액=취득금액’ 적용
주택이 2채 이상인 다주택자는 양도 차익이 작은 주택을 먼저 팔고 양도 차익이 큰 주택을 마지막에 팔아 1가구 1주택 비과세를 받는 게 양도세 부담을 줄이는 데 가장 유리하다. 만약 주택 3채의 양도 차익이 각각 8000만 원, 2억 원, 7억 원이라면 양도 차익이 상대적으로 작은 두 주택을 먼저 양도하고 양도 차익이 7억 원으로 가장 큰 주택은 1주택 비과세를 받는 순서로 양도하는 것이다.
양도일 현재 주택을 3년 이상 보유했고 2년 거주 요건(서울)을 갖춘 가구주는 양도금액이 9억 원 이하면 세금이 아예 없고 9억 원을 초과하면 전체 양도금액에서 9억 원을 초과한 금액에 대해서만 일정 비율 세금이 과세된다. 게다가 10년 이상 장기 보유한 1주택자는 양도 차익의 80%까지 공제가 가능하다.
권 씨가 보유한 잠실 아파트의 현재 시세가 8억 원이고 취득할 당시 가격이 5000만 원이었다고 가정하자. 이 아파트를 양도한다면 양도 차익 7억5000만 원에 대해 약 2억4600만 원의 양도세를 내야 한다. 양도세 부담이 너무 크니 권 씨의 생각처럼 성인 자녀에게 증여한다면 3000만 원의 공제를 받아 약 1억5390만 원의 증여세를 내면 된다. 그리고 자녀가 1주택 비과세 요건인 3년 보유, 2년 거주를 한 뒤 9억 원 이하에 양도한다면 양도세는 없다. 하지만 이 경우에도 당장 납부해야 할 증여세 부담이 크다는 단점이 있다.
권 씨의 사례처럼 취득금액이 너무 낮아 양도 차익이 큰 경우에는 배우자 증여를 통해 양도세를 줄이는 방법이 효과적이다. 배우자에게 증여하면 6억 원까지 공제를 받을 수 있기 때문에 증여세 부담이 줄어든다. 거기다 증여받은 배우자는 증여 당시 금액을 양도 때 취득금액으로 적용받기 때문에 양도 차익도 감소한다.
예를 들어 8억 원짜리 아파트를 배우자에게 증여한다면 6억 원이 공제되고 나머지 2억 원에 대해 증여세 2700만 원이 부과된다. 증여받은 배우자가 5년 뒤 9억 원에 주택을 양도한다면 양도 차익은 1억 원이 된다. 만약 배우자가 3주택자로 60%의 세율을 적용받는다 하더라도 양도세는 5850만 원이 나온다. 일반세율로 과세된다면 양도세는 1922만 원이 부과된다. 부부는 항상 같은 가구로 간주되기 때문에 가구 분리된 자녀에게 증여한 뒤 양도할 때처럼 1주택 비과세는 받을 수 없지만 양도 차익 자체가 감소하기 때문에 양도세가 훨씬 줄어드는 것이다. 다만 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 양도세 계산 때 취득금액이 증여한 사람의 원래 취득금액(5000만 원)으로 계산되기 때문에 양도세 감소 효과가 없다는 점을 주의해야 한다.
이처럼 장기간 보유해 양도 차익이 너무 높은 경우 당장 양도할 게 아니라면 배우자 증여를 통해 취득금액을 높인 뒤 5년 후 양도하는 게 좋다. 세금을 줄이기 위해서는 장기간의 계획이 필요한 것이다.
정리= 정임수 기자 imsoo@donga.com