8년이상 재촌-자경했으면 ‘사업용 토지’공동상속 받은뒤 양도땐 세금 크게 줄어
《서울에 살고 있는 정모 씨(38) 형제는 얼마 전 지병으로 돌아가신 아버지의 장례를 치렀다. 고향 충남 아산에서 평생 농사를 지었던 아버지는 아산에 있는 공시지가 7억 원짜리 농지를 상속재산으로 남겨놓았다. 공시지가는 7억 원이지만 시세는 그동안 많이 올라 20억 원이 됐다. 정 씨 형제는 직접 농사를 짓지 않는 농지를 팔면 세금을 많이 내야 한다는 얘기를 듣고 어머니가 상속받는 방법을 고민하고 있다. 그런데 어머니도 곧 서울로 올라올 계획이라 결국 농지를 처분할 수밖에 없다. 어머니가 아닌 정 씨 형제가 농지를 상속받으면 정말로 양도소득세를 많이 내야 하는 걸까? 아버지가 평생 고향에서 살며 직접 농사를 지었는데 감면받는 방법은 없을까?》
우선 정 씨 형제는 세금을 많이 낼까 봐 걱정하지 않아도 된다. 원칙적으로 농지는 농지 소재지에 살면서 직접 농사를 지어야 중과세되지 않는다. 하지만 상속을 받는 경우에는 부득이하게 농지를 소유하게 된 것이므로 상속인들이 직접 농사를 짓지 않아도 5년 내에만 처분하면 사업용 토지로 간주해 중과세하지 않는다.
더군다나 정 씨 아버지처럼 8년 이상을 재촌(在村), 자경(自耕)한 경우 자녀들이 상속받으면 처분 시기에 상관없이 사업용 토지로 인정한다. 따라서 농사를 짓는 어머니나 농사를 지을 수 없는 자녀들이나 누가 상속받더라도 중과세되지 않는다. 어머니 혼자 상속받는 것보다는 자녀들과 공동으로 상속받으면 양도세는 물론 상속세까지 절감할 수 있다.
예를 들어 상속받은 농지를 2년 후 20억 원에 양도한다고 가정해보자. 어머니 단독으로 상속받고 양도한다면 양도차익은 13억 원이고 일반세율을 적용한 양도세(주민세 포함)는 4억8315만 원이다. 아버지가 8년 이상 재촌, 자경한 농지를 상속받고 3년 내 양도했으므로 2억 원을 감면받아 실제 납부해야 할 양도세는 2억6315만 원(주민세 포함)으로 줄어든다.
하지만 어머니와 정 씨 형제가 공동으로 상속받아 양도한다면 양도세가 전혀 없을 수도 있다. 양도차익 13억 원을 세 명 몫으로 나누면 각자의 양도차익 4억3333만 원에 부과되는 양도세(주민세 포함)는 1억4922만 원이다. 여기다 각각 2억 원을 감면받을 수 있기 때문에 결국 납부할 세금이 없는 것이다. 공동상속을 받으면 2억6315만 원의 세금을 아낄 수 있는 셈이다.
상속세 측면에서도 공동상속이 훨씬 유리하다. 상속세는 공시지가로 과세되는데 어머니가 상속받으면 상속공제(일괄공제 5억 원+배우자공제 5억 원)를 적용받아 내야 할 세금이 없다. 하지만 어머니에게 상속된 재산은 어머니가 사망했을 때 다시 자녀들에게 이전된다. 농지를 처분했다면 어머니 재산은 7억 원에서 17억3685만 원(양도세 차감)으로 늘어나 있을 것이고 아들들의 상속세 부담은 2억3000만 원으로 크게 늘어난다. 하지만 아버지가 사망했을 때 어머니와 정 씨 형제가 공동으로 상속받는다면 어머니가 혼자 상속받았을 때와 마찬가지로 상속세가 없으면서 이후 어머니가 사망했을 때도 상속세 부담이 255만 원에 불과하다.
손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사