무주택자, 추석전후 급매물 적극 공략을

■ 8·29 부동산 활성화 대책 이후 주택마련 전략

《8·29 부동산 활성화 대책이 발표된 가운데 부동산 시장이 침체에서 벗어날 것이라는 기대감이 높아지고 있다. 정부는 부동산 활성화 대책에서 무주택자 또는 1가구 1주택자가 투기지역을 제외한 곳에서 9억 원 이하 주택을 구입하면 내년 3월 말까지 금융회사가 자율적으로 정한 총부채상환비율(DTI)을 적용받을 수 있도록 했다. 또 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자에게는 내년 3월 말까지 국민주택기금을 활용해 가구당 2억 원 범위 안에서 대출해 주기로 해 실수요자들이 주택 자금을 좀 더 쉽게 구할 수 있도록 돕는다. 또 올해 말로 종료 예정인 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화가 2년간 연장되고 다주택자에 대한 취득·등록세 감면 기간도 1년 더 연장된다.》

부동산정보업체 내집마련정보사 양지영 팀장은 “10월 이후에는 급매물 위주로 거래되면서 시장이 조금씩 회복할 가능성이 크다”며 “올해 말쯤에는 매수를 고려한 투자자들의 움직임이 빨라지면서 거래로 이어져 가격이 상승할 수 있다”고 전망했다. 반면 이영진 닥터아파트 이사는 “정부가 주택시장 안정을 강조하다 보니 투자 수요를 일으키기 위한 방안은 없다”며 “내년 3월까지 실수요자들이 관망세를 보이면서 실수요에 대한 거래도 생각만큼 활성화되지 않을 수 있다”고 엇갈리게 내다봤다.

활성화 대책을 활용한 수요자별 주택 투자 전략을 내집마련정보사와 함께 알아봤다.

○ 무주택자라면 급매물 위주 선별

내 집 마련을 준비하는 수요자라면 추가 하락을 마냥 기다리기보다는 추석 전후나 늦더라도 올해 4분기에 급매물 위주로 노려보는 것이 좋다. 내년에는 입주 물량이 줄어들고 부동산 대책에 대한 실효성이 나타나는 등 가격상승 가능성이 있기 때문에 계속 관망하다 보면 기회비용이 커질 수 있다. 최근 가격하락이 큰 지역을 중심으로 호황일 때 가격상승을 이끌 수 있는 서울 강남 3구를 비롯해 목동, 분당, 용인 등 버블세븐 지역의 급매물을 중심으로 적극 공략하는 방안을 검토할 필요가 있다. 버블세븐 지역은 그동안 가격이 많이 떨어진 데다 앞으로 시장이 호황일 때 시세상승 여력이 큰 지역으로 꼽히기 때문이다.

용산, 성수 등 한강변 재건축, 재개발 지역도 투자가 유망하다. 이들 지역은 한강변 초고층 개발이라는 개발 기대감과 한강 조망이라는 ‘입지 가치’가 있다. 자금 여력이 크지 않고 3년 이상 장기적으로 내다본다면 한강변이지만 아직 가격이 크게 오르지 않은 합정동, 자양동 일대나 기타 재개발 지역 등을 노리는 것도 좋다.

○ 다주택자라면 서두르지 말아야

양도세 중과 유예가 2년간 연장된 만큼 다주택자들은 2012년 말까지만 집을 매도하면 양도세가 중과되지 않는다. 매도를 고려하는 다주택자라면 급하게 서두를 필요 없이 시장 상황에 맞춰 팔아도 된다.

집을 여러 채 보유한 사람은 매도 시점과 함께 어느 주택을 먼저 팔 것인지를 잘 따져봐야 한다. 1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 주택 하나를 팔 계획이라면 시세차익이 작은 집부터 파는 것이 유리하다. 시세차익에 따라 세금이 달라지기 때문에 시세차익이 작을수록 세금이 적어진다.

1가구 3주택자 보유자가 주택 하나만 유예 기간 내에 판다면 시세차익이 큰 부동산을 파는 게 유리하다. 유예기간 이후에 매도하면 양도세가 중과되기 때문에 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아야 일반세율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다.

황형준 기자 constant25@donga.com