[맞춤 재테크]일시적 2주택자의 절세 전략

비과세 적용은 잔금청산일 기준… 2년내 팔기 힘들땐 공매제 활용

《 박모 씨(39)는 서울 성동구 성수동에서 10년간 살다가 1년 6개월 전 회사와 조금 더 가까운 양천구 목동으로 이사했다. 성수동 집은 처분하려고 중개업소에 내놨지만 사려는 사람이 나타나지 않아 아직까지 임대를 주고 있다. 비과세를 받으려면 2년 내에 예전 집을 처분해야 한다는 얘기를 듣고 박 씨는 다급해졌다. 다행히 집을 사겠다는 사람이 나타나 계약을 했고 매수자는 당장 잔금을 치르기 어렵다며 잔금 치르는 일자를 조금 늦춰 달라고 요구했다. 매수자의 요구대로 잔금을 치르면 비과세되는 기간인 2년을 조금 넘는다. 박 씨는 계약일이 2년 이내니까 잔금은 조금 천천히 받아도 되지 않을까 하고 생각하는데…. 》

○ 소유권이전등기 접수라도 먼저 해야

주택 한 채를 보유한 가구가 새로운 주택을 취득해 1가구 2주택자가 되더라도 2년 이내에 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하는 기존 주택을 양도하면 1가구 1주택자로 간주돼 양도소득세가 비과세된다.

기존에는 1년 이내에 종전 집을 팔아야 비과세됐지만 2008년 부동산 경기침체 이후부터 1년의 대체 취득기간이 2년으로 연장됐다. 당시 이사하기 위해 집을 팔려던 실수요자들이 1년 이내에 기존 집을 팔지 못해 비과세 혜택을 받지 못하는 사례가 늘어나자 이처럼 제도가 보완됐다. 따라서 박 씨는 앞으로 남아 있는 6개월 내에 성수동 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

하지만 2년이 넘은 뒤 양도하면 일시적 2주택자에 대한 특례가 적용되지 않아 비과세 혜택을 받을 수 없다.

물론 중과세 완화 규정에 따라 2012년까지 중과세되지 않고 일반세율(6∼35%의 누진세율)로 과세되지만 장기보유 특별공제가 적용되지 않기 때문에 세금 부담은 커진다. 더군다나 2012년 이후부터는 50%의 세율로 중과세될 수 있다.

따라서 박 씨는 이왕이면 6개월 이내에 성수동 주택을 처분하는 게 좋다. 그런데 세법에서 양도일은 계약일이 아니라 잔금 청산일을 말한다. 그러므로 박 씨가 매매계약을 2년이 되기 전에 했다 하더라도 2년이 지나기 전에 잔금까지 모두 받아야 비과세된다.

만약 상대방 사정을 감안해 잔금을 늦게 받아야 한다면 소유권이전등기 접수라도 먼저 하도록 하자. 잔금 청산일과 소유권이전등기 접수일 가운데 빠른 날이 2년 이내이면 박 씨는 예전 집을 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

○ 공매 의뢰하면 특례 적용받아

겨우 성사시킨 매매계약이 잔금을 치르는 문제로 힘들어지더라도 크게 걱정할 필요는 없다. 자산관리공사(캠코)에서 운영하는 ‘공매제도’를 활용하면 걱정을 덜 수 있기 때문이다. 박 씨처럼 부동산시장 침체로 집이 팔리지 않아 본의 아니게 1가구 2주택자가 된 사람들은 캠코에 새로운 주택을 취득한 지 2년 이내에 공매 의뢰를 하면 매각 의사가 확실한 것으로 간주돼 일시적 2주택자에 대한 특례를 적용받을 수 있다.

일시적 2주택자에 대한 특례가 일시적으로 3주택자인 사람에게 적용되는 경우도 있다. 2002년 11월 조세심판원은 1가구 3주택자라 하더라도 1주택을 먼저 양도하고 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도 당시 일시적 1가구 2주택에 해당되면 비과세 규정을 적용하는 게 타당하다고 결론을 내렸다. 그러므로 1가구 3주택자가 순차로 2주택을 양도할 때 먼저 양도한 주택은 과세되고 두 번째 주택은 양도 시점에서 일시적 2주택 요건에 해당하면 비과세 혜택을 받을 수도 있다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정임수 기자 imsoo@donga.com