[이남수의 부자부동산]판교 테크노밸리 입주 차질… 상권 안정화 ‘먼길’

최근 60대 초반 K 씨로부터 경기 판교신도시 테크노밸리 상가 매입에 관한 전화를 받았다. 지인으로부터 상가 1층 코너에 분양가 10억 원의 물건을 소개받고 매수할지 고민 중이었다.

상가 투자 때 최우선적으로 고려할 사항은 상권과 입지다. 상권 분석은 상권 전체의 성쇠를, 입지 분석은 개별 점포의 성패를 파악하는 것이다. K 씨는 상가 투자에서 구체적으로 어떤 점을 체크해야 할까?

먼저 상가 전체 시장동향을 살펴봐야 한다. 실물경기 침체에 따라 주택시장뿐만 아니라 상가시장도 부진을 면치 못하고 있다. 특히 투자자들이 관망세를 보여 분양시장이 전반적으로 고전 중이다. 복합상가 위주로 공급되고 있는 도심지역은 주변 지역에 비해 분양가가 높아 임대유치에 어려움을 겪고 있다. 복합 및 근린상가 위주로 공급되고 있는 2기 신도시 상가시장은 물량 과다로 분양률이 매우 저조한 상황이다.

다음으로 투자지역인 판교신도시의 상가시장을 분석해야 한다. 판교신도시는 중심상업용지, 근린상업용지인 동판교, 서판교, 테크노밸리 지역 등 4개 상권으로 나눌 수 있다. 중심상업지역은 신분당선 판교역 일대의 핵심 사업인 알파돔시티가 자금 모집에 차질을 빚으면서 사업 진행이 불투명한 상황이다. 인근 지역의 상권 활성화는 상당기간 지연될 가능성이 있다. 또 토지의 고가 낙찰로 인해 분양가와 임대가가 높을 수밖에 없다. 동판교는 인구밀집에 따른 지역밀착형 상권으로 서판교에 비해 인구 유입이 용이하다. 서판교는 동판교에 비해 인구밀집도가 낮고 상권이 분산돼 있으며 상업시설 공급량이 많은 것이 단점이다. 테크노밸리는 첨단산업 관련 연구시설, 벤처기업 등이 입주하기 때문에 상주인구가 풍부할 것으로 예상된다.

마지막으로 대상 부동산을 분석할 차례다. 판교 테크노밸리는 대지면적 66만1915m²에 첨단 연구소와 오피스빌딩이 들어설 예정이다. 신영에셋에 따르면 테크노밸리에서 198만 m²에 이르는 오피스 빌딩이 공급될 것으로 예측된다. 따라서 테크노밸리 지역은 오피스타운을 배후로 한 상권으로 상주인구가 많아서 커피전문점, 음식점 등 특정 업종은 인기가 많지만 상층부나 입지가 떨어지는 곳은 임차인을 찾는 데 어려움을 겪을 수 있다. 현재 테크노밸리의 입주 예정 업체 중 상당수 기업이 입주를 미루거나 계약을 해지해 상권이 안정화되는 데 많은 시간이 소요될 것으로 예상된다.

상권, 입지에 대한 분석과 함께 중요한 부분이 분양가의 경쟁력이다. 테크노밸리 분양가가 판교 주변 지역과 비교해 저렴하다고 홍보하고 있지만 배후 지역이 달라서 직접적으로 비교하는 것은 무리다. 현재 상권별 1층 3.3m²당 분양가를 살펴보면 중심상업용지는 7000만∼9000만 원, 동판교 4000만∼6000만 원, 서판교 4000만 원, 테크노밸리 지역이 3000만 원대다.

상가투자는 다른 부동산투자에 비해 고려해야 할 사항이 많아 리스크가 높은 편이다. 따라서 상가는 ‘블루칩’을 주목해야 한다. 장사가 잘되는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 크다. 초보 투자자는 상층부보다는 1층을, 그리고 주동선상 코너자리 등 입지가 우수한 곳을 선점하는 것이 투자 성공의 지름길이다.

신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com