[이남수의 부자부동산]재개발, 시행인가-관리처분인가… 단계서 투자해야 리스크 줄여

이남수 신한은행 부동산팀장

내 집 마련을 통해 재테크를 고민할 때 가장 먼저 떠오르는 투자대상은 재개발과 재건축 아파트다. 이는 기존 아파트의 경우 학군, 교통 등의 요소가 이미 반영돼 매매가가 상대적으로 비싼 반면에 재개발이나 재건축단지는 사업 단계별로 가격 상승을 예상할 수 있기 때문이다. 재개발은 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 하는 반면에 재건축은 정비기반시설이 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

재개발 투자는 사업에 대한 이해와 사업 단계별 투자 장단점, 지분투자 요령 등을 알아야 성공할 수 있다. 가장 먼저 해야 할 일은 투자지역 선정이다. 입지가 부동산의 가치를 결정하기 때문이다. 입지가 좋은 지역은 교통시설, 학군, 기반시설 등이 잘 갖추어진 곳이라 할 수 있다. 입지가 우수한 지역 인근의 노후 지역이 고려 대상이다.

그러면 어떤 지역이 가장 좋은 곳일까. 먼저 사업속도가 빠른 곳이다. 사업이 지연될 경우 장기간 투자 자금이 묶일 뿐 아니라 금융비용 증가와 기회비용 손실을 초래할 수 있다. 또 조합과 조합원, 시공사 간에 문제가 많은 구역은 피해야 한다. 1000채 이상의 대단지이면서 조합원과 세입자 수가 적은 곳이 수익성이 좋다. 대규모 아파트 단지는 단지 내에 편의시설뿐만 아니라 부대시설이 잘 갖추어져 주거 선호도가 높다. 조합원 수가 적으면 일반분양 아파트가 많아지기 때문에 조합원의 추가부담금이 줄어들어 수익성이 높아진다는 장점이 있다. 지분 쪼개기가 많은 재개발구역은 조합원의 수익성이 떨어져 사업 추진이 불투명해지기 때문에 투자에 신중해야 한다. 세입자가 많을 경우 조합이 임대아파트 건립비용을 부담하게 돼 사업성이 악화된다.

투자지역 2, 3곳을 선정한 이후에는 사업단계가 어느 정도 궤도에 있는지를 파악해야 한다. 재개발 사업은 아파트 완공까지 상당히 많은 시간이 소요되기 때문에 투자 목적에 따라 투자대상 지역이 달라질 수 있다. 정비구역으로 지정되는 등 사업 초기 단계인 곳은 재개발 지분 가격이 비교적 싼 편이지만 사업이 언제 본궤도에 오를지 모르기 때문에 투자 리스크가 매우 높다. 실수요자 관점에서는 사업이 구체화되는 사업시행인가를 받았거나 관리처분인가 단계에서 매입하는 것이 리스크를 줄일 수 있다.

또 해당 구역의 건립 가구수, 조합원 수, 대지지분 등을 종합적으로 파악해야 한다. 이러한 정보를 확인하려면 지역 중개업소, 해당 재개발조합과 구청 재개발 담당자에게 중복 체크해야 정확한 정보를 얻을 수 있다.

수익성 있는 재개발 지분을 찾기 위해서는 발품을 팔아야 한다. 해당 지역의 중개업소 2, 3곳을 접촉해 물건별로 비교를 하는 것이 좋다. 재개발 입주권은 조합원 자격이 있어야 한다. 대지지분이 20m² 미만의 소형 지분인 경우 현금청산 가능성이 있으므로 반드시 조합을 통해 입주권 부여 여부를 확인해야 한다. 투자성 있는 재개발구역은 권리가액(감정평가액×비례율)이 높은 곳이다. 대지지분이 크다고 중대형 평형을 배정받는 것이 아니라 권리가액의 크기에 따라 평형 배정을 받는다. 권리가액은 같은 면적이라도 위치와 주택의 상태 등에 따라 달라진다. 평지, 정방형의 토지, 도로변이나 위치가 좋은 부동산의 권리가액이 높다.

재개발사업은 투자 타이밍이 성공 포인트다. 투자기간이 오래 걸리므로 본인의 재무상황에 맞게 사업진행 절차를 파악해 보수적으로 투자하려는 자세가 필요하다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com