[이남수의 부자부동산]소형 원룸 투자, 도시형생활주택은 다주택자 중과세 조심해야

이남수 신한은행 부동산팀장

재무능력, 투자성향 등이 각기 다르기 때문에 모두에게 잘 맞는 유망 부동산을 선택하기가 쉬운 일은 아니다. 하지만 부동산 투자에 성공하기 위해 누구에게나 중요한 것은 시장의 흐름을 잘 가늠하는 것. 이를 위해 부자들의 투자 패턴을 분석해 보는 것이 좋은 방법이 될 수 있다.

과거 부동산 불패신화가 있던 시절에는 토지가 단연 투자 1순위였다. 그러나 1990년대 후반 외환위기 이후 토지 투자는 환금성 제약과 양도소득세 강화 등으로 수익률이 낮아져 수요가 감소했다.

몇 해 전 발생한 글로벌 금융위기 이후에는 수익형 부동산에 대한 수요가 크게 증가했다. 금융상품은 변동성이 높아 불안정하다는 사실을 경험한 부자들이 상대적으로 안전한 수익형 부동산을 포트폴리오에 편입했기 때문이다.

투자금액이 5억 원 이하라면 도시형생활주택과 오피스텔을 주목할 필요가 있다. 소형 원룸의 경우 수요가 꾸준하고 상대적으로 소액으로도 투자할 수 있기 때문에 최근 인기가 많다. 그러나 소형 원룸은 반드시 세제 시스템을 먼저 이해해야 한다. 도시형생활주택은 건축법상 공동주택에 해당되기 때문에 기존 1주택자가 전용면적 21m² 이상의 도시형생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자가 되어 양도소득세 중과대상이 된다.

지난 2·11 전월세시장안정화 대책을 통해 정부는 임대사업자에 대한 세제지원 요건을 대폭 완화했다. 수도권은 공시가격 6억 원 이하이며 149m² 이하 주택 3채 이상을 5년간 임대할 경우 양도소득세 중과 완화, 종합부동산세 비과세 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 임대주택사업자로 등록할 경우 전용면적 60m² 이하 주택은 취득세가 면제된다. 또 전용면적 40m² 이하 공동주택을 2채 이상 임대하면 재산세가 면제된다.

3채 미만 투자를 고려할 경우 도시형생활주택보다는 오피스텔을 매입하는 것이 좋다. 오피스텔은 다주택자 규제에서 제외되기 때문이다.

투자금액이 10억∼20억 원대인 경우라면 역세권의 상가와 주택 투자를 고려할 만하다. 상가투자는 다른 상품에 비해 관리가 수월한 것이 장점이다. 유동인구가 많은 역세권 상가건물의 1층이 안정한 투자대상이다. 개인보다는 대형 프랜차이즈 관련 임차인이나 앞으로 이들을 유치할 수 있는 물건이 좋다. 낡은 단독주택이나 다가구주택을 매입해 원룸주택을 신축하는 것도 좋은 방법이다. 투자 대상지는 대학가, 대형 종합병원 주변, 역세권 인근이다.

부자들의 경우 중소형 건물에 대한 수요가 매우 높다. 특히 건물 가격대가 30억∼60억 원대에 수요층이 두껍게 형성되어 있다. 입지도 좋고 지은 지 얼마 안 된 건물이라면 매매가에 가치가 모두 반영되어 있기 때문에 향후 자산가치 증대를 기대하기 어렵다. 신축 건물보다는 낡고 관리가 잘 안된 물건을 눈여겨봐야 한다. 입지는 괜찮은데 건물이 노후돼 상대적으로 가격이 싼 건물은 리모델링이나 임차인 교체를 통해 가치를 높일 수 있기 때문이다. 신축을 고려할 경우 사전에 설계회사에 의뢰하여 가설계를 받아 보고 단독개발 여부 등 공법상 규제를 확인하는 절차가 필요하다.

부동산은 계약을 한 이후에는 큰 짐이 될 수도 있다. 매매계약 전 매입가격의 적정성, 입지, 하자 등을 수없이 체크해야 리스크가 낮아지고 투자 성과를 높일 수 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com