[이남수의 부자부동산]원룸주택 매매가 대비 임대료 60% 넘어야 투자할만

이남수 신한은행 부동산팀장

2012년 은퇴를 앞둔 A 씨는 서울 강남에 집 한 채, 경기 용인시에 두 채를 보유하고 있다. 용인에 있는 중대형 아파트는 2006년 대출을 끼고 구입한 것으로 최근 아파트값이 계속 보합세를 유지하고 있어 어떻게 처리해야 할지 고민이다. 향후 집값이 상승할 것이라는 기대가 있다면 대출이자를 부담하더라도 보유하겠지만 아파트 가격이 오를 기미가 보이지 않아 매매 결정을 내리지 못하고 있다. 또 팔아버린다고 해도 여유 자금을 어떻게 운용해야 할지도 묘안이 없다.

최근 A 씨와 같은 다주택자들이 매도 자금을 활용할 대체 투자처를 찾지 못해 매도 시기를 저울질하는 사례가 많다. 현대경제연구원에 따르면 2010년부터 은퇴 시점이 시작되는 우리나라 베이비붐 세대는 311만 명에 이른다. 이들이 은퇴하면 부동산 수요가 더욱 크게 줄면서 양도차익이 나는 부동산보다는 임대 수익이 잘 나오는 부동산이 각광을 받을 것으로 전망된다.

향후 유망한 투자 상품은 소형 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 면적대의 주거용 원룸주택이다. 1, 2인 가구의 증가뿐만 아니라 은퇴 후 안정적 소득을 얻기 위한 방법으로 임대주택사업에 대한 관심이 높아짐에 따라 도시지역 원룸주택에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다. 그러나 이런 추세에도 불구하고 중소형 주택 공급은 감소 추세에 있다. 서울시의 1인 가구 수는 2000년 총 50만2245가구에서 2005년 67만5739가구로 약 34% 증가했다. 이는 서울시 전체 331만2500가구 중 약 20.4%를 차지한다. 2030년이 되면 1인 가구 수만 전체의 25%에 이르게 돼 ‘싱글라이프 스타일’이 보편화될 것으로 예상된다.

원룸주택 중 소형 아파트는 자산가치와 환금성 측면에서 장점이 크다. 그러나 매입가격이 높아 투자수익은 낮다. 따라서 도시형생활주택이나 소형 오피스텔 투자를 고려해볼 수 있다. 도시형생활주택이나 소형 오피스텔 등 원룸주택은 아파트, 상가, 건물 등에 비해 투자금액이 비교적 적게 들고 안정적으로 월세를 받을 수 있기 때문에 인기가 많다. 이들 주택은 입지, 건축연도, 전용률, 지역 등에 따라 자산가치가 크게 달라지는 것이 특징이다.

원룸주택에 투자할 때 고려할 사항 중 첫 번째 조건이 가격이다. 분양면적 기준이 아닌 전용면적 기준으로 인근 소형 아파트 매매 및 임대시세와 비교해 보아야 한다. 또 매매가 대비 임대료의 비율을 확인해야 한다. 매매가 대비 임대료 비율이 최소한 60% 이상은 돼야 투자가치가 있다고 할 수 있다. 둘째, 면적이 작을수록 투자가치가 높다. 역세권이나 업무시설 밀집지역 주변의 원룸주택은 공실 위험이 상대적으로 적어 리스크를 줄일 수 있다. 셋째, 교통여건이다. 원룸주택은 다른 부동산상품과 달리 지하철, 버스 등 교통여건이 가장 중시된다. 넷째, 임대가 원활하도록 가전품목이 풀옵션으로 갖춰져 있는지 확인해야 한다. 또 수요가 높은 준공연도 5년 미만의 건물이 유리하다.

원룸주택은 풍부한 배후수요가 있는 지역을 선택해 안정적인 임대수익을 얻는 것이 투자성공의 지름길이다. 소형 크기는 임대수익률이 현재의 금리 수준보다 약 2∼3% 높은 수준을 유지하고 있어야 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 특히 업무시설이 밀집된 강남, 광화문, 종로, 마포, 여의도 등의 도심 내 역세권이나 대학가 주변이 공급량에 비해 임대 수요가 많아 임대수익이 안정적이며 향후에도 임대료 상승이 예상되는 지역이다. 그리고 지하철 개통 등 교통상황이 크게 개선되거나 상암, 용산, 잠실 등 초고층건물 신축 등 업무시설이 크게 늘어나는 지역도 눈여겨볼 필요가 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com