주거용 임대땐 환급받은 부가세 추징당할수 있어
Q. 회사원 고모 씨는 최근 서울 영등포구에 있는 오피스텔 한 채를 분양받았다. 오피스텔 투자가 처음이라 어떻게 세금을 내야 하는지 궁금하다.
A. 소형주택에 대한 관심이 커지면서 오피스텔의 인기도 높아지고 있다. 그런데 오피스텔에 대한 세금은 생소해 잘 알지 못할 때가 많다. 오피스텔에 투자할 때도 세금은 취득, 보유, 양도 시로 나눌 수 있다.
우선 고 씨는 분양 계약을 할 때 사업자등록, 부가가치세 환급 등의 얘기를 들을 것이다. 고 씨가 내야 할 분양대금에는 건물분에 대한 부가세가 포함돼 있는데 오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우에는 이 부가세를 환급받을 수 있다. 부가세를 환급받기 위해선 세무서에 미리 사업자등록을 해야 한다. 하지만 업무용이 아닌 주택으로 임대한다면 부가세 환급 대상이 아니므로 이미 환급받은 부가세를 추징당할 수 있다. 또 주택은 취득세 감면 대상이지만 오피스텔은 이에 해당하지 않아 취득가액의 4.6%를 취득세로 내야 한다.
하지만 공부상 현황과 사실상 현황이 다를 때는 사실상 현황에 따라 세금이 부과되기 때문에 시군구의 조사로 실제 주택으로 사용했다는 사실이 확인되면 주택 종부세 과세 대상자의 경우 세금이 추징될 수 있다.
고 씨가 오피스텔을 임대한다면 임대소득이 발생하기 때문에 근로소득과 합산해 다음 해 5월 종합소득세 신고를 해야 한다. 다만, 이는 주택으로 사용할 때 해당하는 것으로, 고 씨가 이 오피스텔(고가주택 제외) 외에 다른 주택이 없는 1주택자라면 주택임대소득이 비과세돼 추가로 낼 소득세는 없다.
마지막으로 오피스텔을 팔 때 양도소득세는 공부상 용도에 관계없이 실제로 무엇으로 사용했는지에 따라 달라진다. 통상적으로 오피스텔은 시세차익보다 임대수익을 노리고 투자하기 때문에 양도 차익이 별로 크지 않아 양도세 부담이 없다고 생각할 수 있다.
하지만 정작 중요한 건 오피스텔을 주택으로 사용한 경우 오피스텔 외의 다른 주택을 팔 때 양도세에 영향을 미친다는 점이다.
주택으로 사용한 오피스텔까지 주택 수에 포함돼 기존 주택을 팔 때 2주택자로 간주돼 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 단, 이때도 오피스텔 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 판다면 대체 취득에 따른 특례로 비과세를 받을 수 있다. 반면 업무용으로 사용했다면 주택 수에 포함되지 않으므로 기존 주택을 팔 때 비과세를 받을 수 있다.
이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사