서울-수도권 1기 신도시 주택도 3년 보유만 하면 양도세 면제… ‘5·1 건설 활성화 대책’ 내용

지방 거주자 ‘상경 투자’ 늘어날듯

정부가 휴일인 1일 오전에 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’을 발표한 것은 최근 삼부토건 등 7개 중견건설사가 연이어 기업개선작업(워크아웃)이나 기업회생절차(법정관리)에 들어가는 등 건설업이 최악의 경영난에 처했다는 판단에 따른 것이다. 전년 동기 대비 기준으로 건설수주는 지난해 ―18.7%였고 올해 1분기도 ―12.8%로 크게 위축된 데다 분양물량도 2007년 29만7000채, 2008년 25만5000채, 2009년 23만1000채, 2010년 20만1000채로 감소했다.

이를 방치하면 건설업종 자체는 물론이고 금융권과 국민주거도 공멸할 수 있다고 보고 대책 마련에 나선 것이다. 국토해양부 관계자는 이날 “건설업을 살리기 위해 가능한 모든 방안을 담았다”며 절박한 심정을 내비치기도 했다. 그러나 건설업계는 ‘5·1 방안’이 건설사들의 숨통을 틔우는 정도일 뿐 건설경기 활성화에는 부족하다는 견해다.

○ 세금 혜택으로 거래 활성화

먼저 9억 원 이하 1가구 1주택자가 2년을 살지 않으면 양도소득세를 내도록 한 지역을 없애 거주요건을 채우지 못한 많은 ‘원격 소유자’들이 집을 처분할 기회를 갖게 됐다. 서울과 경기 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 집 한 채를 갖고 있다면 거주요건과 상관없이 3년 이상만 보유하면 양도세를 내지 않게 되는 것이다. 기획재정부는 “판교신도시가 포함되지 않아 형평성에 문제가 있다는 지적이 있었고 양도차익이 발생하지 않을 정도로 집값이 떨어진 곳이 많다”며 거주요건을 없앤 배경을 설명했다.

또 부동산정보업체 부동산1번지가 지난해 서울 강남구의 아파트 매매현황을 조사한 결과 전체 5617건 중 20.7%에 이르는 1160건이 서울 밖 거주자가 사들인 것으로 나타났다. 부동산1번지는 재건축 아파트는 외지인 소유비율이 20% 선을 넘을 것으로 추산했다. 박원갑 부동산1번지 부동산연구소장은 “이 지역에 집을 샀거나 분양받았지만 거주요건을 채우지 못한 투자자가 적지 않다”며 “6월 이후 한동안 매물만 늘어날 가능성도 있지만 부동산시장이 회복되면 투자수요가 일어날 수 있다”고 내다봤다.

여기에 4월 임시국회를 통과한 취득세 50% 감면 조치와 주택청약종합저축 1순위자 580여만 명의 가세로 매입수요 기반이 더 강화될 것으로 기대된다. 지방에 전월세로 살면서 서울과 1기 신도시에 집을 사 몇 년 후를 대비하는 ‘상경 투자자’가 늘어날 수도 있다.

리츠와 펀드 같은 법인이 신규 민간아파트 중 1개동을 통째로 분양받아 임대사업을 하도록 허용한 것은 일반 청약자들에게 돌아갈 물량을 줄어들게 해 일부 피해가 예상된다. 해당 지방자치단체장이 청약률과 임대수요 등을 감안해 법인에 배정할 물량을 결정하도록 했지만 사업성이 있는 인기 지역은 법인이건 개인이건 수요가 많을 수밖에 없기 때문이다.

한편 2종 일반주거지역의 층수제한을 풀어준 것 이외에 택지개발지구에 짓는 단독주택과 개발제한구역(그린벨트) 내 100∼300채의 마을에 짓는 저층아파트 층수의 상향 조치는 아파트 공급을 활성화하기에는 추진력이 모자랄 것으로 평가된다. 또 주택건설 사업계획 승인이 필요 없는 다세대, 다가구주택 등의 규모를 19채 이하에서 29채 이하로 늘린 것은 난개발을 불러올 가능성도 있어 진행과정을 주시해야 할 필요가 있다.

○ PF 대출 및 유동성 지원

‘제1호 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화뱅크’는 일단 은행권의 부실 PF 채권 6조7000억 원 가운데 1조 원을 6월 말까지 매입한다. 주요 대상은 은행 채권이 75% 이상인 사업장 35개로 1조6000억 원 규모에 이른다. 매입가격은 시장가격으로 하되 채권금융회사들이 협의해 결정한다. 금융위원회는 최근 무리한 PF 대출 회수로 문제가 된 저축은행이나 제2금융권도 PF 채권 매각이나 배드뱅크 참여를 원한다면 배제하지 않기로 했다.

또 프라이머리-부채담보부증권(P-CBO) 여유분 7500억 원과 대한주택보증의 PF 대출 보증한도의 1조 원 증액을 통해 건설업계에 자금을 공급하고 건설사와 금융회사가 공동출자한 프로젝트파이낸싱투자회사(PFV)가 공공택지를 살 수 있도록 해 건설사의 자금난을 덜어주도록 했다. 부실 PF 사업장 50∼60곳 중에서 일부를 인수해 보금자리주택을 짓는 방안도 추진한다.

그러나 건설업계에서는 “현재 아파트 분양시장 침체의 주요 원인 중 하나인 분양가 상한제 폐지법안은 아직도 국회를 통과하지 못한 상태”라며 “총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 보금자리주택 민간참여 확대 등이 허용돼야 수요가 살아날 것”이라고 지적했다.

이진 기자 leej@donga.com