[이남수의 부자부동산]주택보급률… 자가점유율… 통계 알아야 시장 보인다

이남수 신한은행 부동산팀장

부동산 시장의 흐름을 파악하려면 주요 통계지표를 잘 읽어야 한다. 다만 정부 통계는 시간차가 발생해 현실을 제대로 반영하기 어렵다는 단점이 있다. 따라서 실제 현실을 정확히 파악하기 위해서는 하나의 통계수치에만 의존하지 말고 다양한 통계수치를 복합적으로 볼 수 있어야 한다.

주택시장에서 흔히 사용되는 주요 지표 중 하나는 주택보급률이다. 이 지표는 특정지역 내 주택의 수가 그 지역 가구 수에 비해 얼마나 되는지를 보여준다. 2009년 기준 전국의 주택보급률은 전체 평균 101.2%, 수도권 95.4%, 서울 93.1%로 일본(115.2%), 미국(111.4%) 등 선진국에 비해 여전히 낮다. 하지만 현재 주택에 포함되지 않는 오피스텔과 원룸의 포함 여부와 가구 수의 정의, 재건축·재개발에 따른 멸실 주택 규모 등을 감안하면 달라질 수 있다.

주택을 소유한 가구의 비율인 자가보유율도 중요한 지표 가운데 하나다. 한국의 2005년 자가보유율은 55.6%로 세계 주요국에 비해 낮다. 한국보다 시장이 비교적 안정돼 있는 미국(68.3%) 일본(69.8%) 영국(61.2%) 등은 자가보유율이 60% 이상이다. 따라서 정부는 주택보급률 수치보다 자가보유율을 늘리는 정책을 시행해 유주택자를 늘려야 각종 부동산 문제를 해결하기 쉽다.

자신이 소유한 집에 자신이 직접 거주하는 주택의 비율인 자가점유율이 있다. 자가점유율은 주택보급률이 단순히 양적지표 기능만 하는 한계점을 보완하는 역할을 한다. 자가보유율과 자가점유율이 일치하지 않는 것은 학교 또는 직장과의 거리를 고려해 자산이 소유한 집은 남에게 빌려주고 자신은 또 다른 집을 빌려 거주하는 이들이 있기 때문이다. 자가점유율은 주택 구입의 목적이 실거주인지, 중장기적인 투자인지 살펴볼 수 있게 하는 등 주택 소유의 목적과 개념을 정확히 파악할 수 있게 한다.

연소득 대비 주택가격비율(PIR) 역시 중요한 주택 통계지표다. PIR는 주택구매능력을 나타내는 주요 지표로 대출을 받지 않고 자력으로 주택을 구입하기 위해 모든 소득을 저축했을 때 주택 구입에 소요되는 기간을 의미한다. PIR가 높을수록 자력에 의한 주택구입 능력은 낮다는 것을 의미하며 통상 평균 수준의 주택가격을 평균 연소득으로 나눠 산출한다.

이외에도 부동산 시장을 읽기 위해 알아야 할 지표는 다양하다. 하지만 부동산 시장의 흐름을 제대로 알고 싶다면 적어도 이런 정도의 지표는 종합적으로 읽고 의미를 파악할 수 있어야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com