[맞춤 재테크]잠실아파트 2채 보유… 10년 소유 1채 양도차익 7억5000만원인데

12월이내 팔면 ‘일시적 2주택 특례’ 적용… 양도세는 87만원

Q. 서울 잠실에 사는 양모 씨(59)는 2009년 12월에 근처 아파트를 하나 더 취득해 집이 두 채다. 올 12월이면 새로운 집을 산 지 2년이 되는데 기존 주택이 팔릴 기미가 보이지 않아 걱정이다. 기존 주택은 보유한 지 10년도 훨씬 넘어 현재 시세는 10억 원인데 취득가액은 2억5000만 원으로 양도차익이 7억5000원으로 큰 편이다. 12월이 지나서 팔게 되면 세금 차이가 어느 정도 되는지 궁금하다.
A. 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 팔면 양도일 현재 2주택자라도 ‘일시적 2주택 특례’가 적용돼 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 지난달부터는 서울, 과천, 5대 신도시에 적용되던 2년 거주요건이 폐지되어 서울 등에 있는 주택도 3년 이상 보유했다면 거주한 적이 없어도 비과세된다. 단, 양도가액이 9억 원이 넘는 고가주택은 9억 원을 초과하는 비율만큼의 양도차익에 대해 양도세가 과세된다.

양 씨의 경우는 전체 양도차익 7억5000만 원 중 양도가액 10억 원 가운데 9억 원을 초과하는 비율(10분의 1)인 7500만 원이 과세되는 양도차익이다. 여기에 1가구 1주택이면 3년 이상 보유 시 매년 양도차익의 8%씩 공제되는데 10년 이상 보유하면 최대 양도차익의 80%가 장기보유 공제로 차감된다. 따라서 양 씨가 종전 주택을 올 12월 안에 팔면 양도세는 약 87만 원만 내면 된다.

하지만 특례를 받을 수 있는 기한인 2년이 지난 후에 판다면 비과세를 받을 수 없다. 결국 양도차익 7억5000만 원이 전부 과세되고 2주택자이기 때문에 장기보유 공제를 받을 수 없다. 다주택자 중과완화 기간인 내년 말까지는 양도한다고 가정해 중과세율인 50%로 과세되지 않더라도 양도세는 2억7140만 원이다. 비과세 대상이 되느냐, 안 되느냐에 따라 2억7000만 원의 세금이 차이가 나는 것이다.

양도세가 많은 걸 알아도 주택시장이 얼어붙어 집이 영 팔리지 않는다면 속수무책일 수밖에 없다. 만약 양 씨에게 세대 분리된 무주택자인 자녀가 있고 이 집을 살 의향이 있다면 자녀에게 양도하는 것은 어떨까. 가족간의 매매는 세법상 증여로 추정되지만 실제 매매거래이고 이를 입증할 서류가 있다면 양도로 인정된다. 기존 주택에 전세금과 담보대출금이 있다면 나머지 금액에 대해서만 자녀의 과거 소득 내용과 자녀 명의의 금융계좌에서 이체한 내용 등으로 입증하면 된다. 단, 이때 자녀에게 판다고 해서 시세보다 훨씬 싼 가격에 팔아선 안 된다. 시가보다 3억 원 또는 30% 이상 낮은 가격에 팔면 시가와 위의 둘 중 작은 금액과의 차이만큼을 자녀에게 증여한 것으로 보아 증여세가 적용되기 때문이다. 또 양도가액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이 나는 경우에는 양도세를 계산할 때 매매가액을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도세를 다시 과세하므로 주의해야 한다. 양 씨 자녀는 3년 보유한 후 이 주택을 양도하면 거주한 적이 없어도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사