[Home&Dream]같은듯 다른 수익형 부동산… 나와의 궁합 따져보고 투자하세요

오피스텔-도시형 생활주택 투자 체크포인트!

《주택시장 침체가 장기화하고, 증권 등 금융상품의 수익률도 널뛰기를 하면서 수익형 부동산에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 현재 수익형 부동산은 주간 또는 월간으로 정기적인 임대료 및 관리대행 수수료 등을 올릴 수 있는 상품을 말한다. 현재 수익형 부동산 상품시장에서 ‘아이돌’은 오피스텔과 도시형 생활주택이라고 말할 수 있다. 1억∼2억 원 안팎의 비교적 저렴한 금액을 투자해 매월 5∼6%대의 안정적인 월세 수익을 올릴 수 있어서다. 연리 5%대의 이자를 꼬박꼬박 주던 저축은행들이 속속 문을 닫는 것도 이들 상품으로서는 나쁘지 않다. 불안감을 느낀 투자자들이 몰려들 가능성이 크기 때문이다.》

1, 2인 가구 증가와 소득이 높아질수록 도심에 임시 거처할 주택을 찾는 수요가 늘어난다는 점도 호재로 작용한다. 하지만 여러모로 비슷한 특징을 갖고 있는 두 상품은 물리적인 특성의 차이 외에도 투자 상품으로서 갖는 차이가 많다. 두 상품의 특장을 잘 분석하고 자신에게 궁합이 맞는 상품을 골라야 하는 이유다.

○ 오피스텔vs도시형 생활주택

일단 도시형 생활주택은 서민과 1∼2인 가구의 주거안정을 위해 도입된 주거상품으로 주택법의 적용을 받는다. 단지형 다세대와 원룸형으로 나뉘며, 현재는 전용면적 기준 12m² 이상, 30m² 이하의 독립된 주거 형태인 원룸형이 다수다. 주택이지만 분양가상한제를 적용받지 않아 분양권 전매제한 등과 같은 규제를 받지 않고, 청약통장 없이 선착순 분양이 가능하다. 청약자격에 제한이 없고, 재당첨 제한규정 대상도 아니다. 다만 전용면적이 20m²를 초과하면 세금을 부과하는 주택 수에 포함되며 보유한 사람은 1가구 2주택자 대상이 된다. 외벽 배치기준, 소음 보호기준 등을 따르지 않아도 돼 분양 후 입주할 때까지 기간이 짧고 분양가도 저렴하다. 이런 점에서 아파트 등에 비해 주거환경은 열악한 편이다. 주차장 확보 기준도 가구당 0.2∼0.5대(원룸형)로 낮아 주차난도 우려된다.

오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무시설에 속해 공급기준도 건축물의 분양에 관한 법률을 적용받는다. 분양가상한제 및 전매제한(투기과열지구 내 100실 이상 제외)과 같은 규제대상에서 제외되고, 주택용도로 사용하지 않는 이상 1가구 2주택과도 무관하다. 주차장도 0.5∼0.8대로 도시형 생활주택보다 넓다.

○ 임대수익률은 큰 차이가 없다

임대수익률은 비슷할 것으로 보인다. 다만 오피스텔은 기본 용도인 업무용으로 사용할 때와 주택으로 사용할 때 세금이 달라지고, 수익률에도 차이가 난다. 부동산114가 이달 초 서울 구로구 구로동에 위치한 분양가 1억3000만 원, 보증금 1000만 원, 월임대료 70만 원인 전용면적 55m²의 도시형 생활주택과 오피스텔의 수익률을 분석했다. 그 결과 취득세 감면 혜택이 있는 도시형 생활주택은 6.97%였고, 오피스텔은 이보다 낮은 6.62%로 계산됐다. 오피스텔을 업무용으로 사용할 경우 취득세를 감면받을 수 없기 때문이다. 다만 오피스텔을 임대주택으로 등록해 취득세 감면혜택을 받게 되면 임대수익률은 6.94%로 오른다. 도시형 생활주택(6.97%)과 거의 격차가 없다. 이 차이는 중개수수료 책정 기준이 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 도시형생활주택보다 높은 최고 0.09%를 적용받아서 생겼다.

○ 묻지마 투자는 금물이다

두 상품의 인기가 높다고 해서 ‘묻지마 식’ 투자에 나서는 것은 금물이다. 분양가 또는 매입가의 적정성, 임대 수익률, 가격 상승 잠재력 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 수익형 상품 투자는 ‘싸게 사서, 많은 임대 수익을 내고, 향후 비싸게 판다’는 기본전략에 충실할 필요가 있다. 전용률(분양면적 대비 전용면적)도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전용률은 매입가(분양가) 적정 여부와 임대수익률을 결정한다. 오피스텔이나 도시형 생활주택은 일반적으로 아파트보다 전용률이 많이 낮다는 점에 유의해야 한다.

매각시점도 잘 선택해야 한다. 오피스텔이나 도시형 생활주택은 앞으로 한 채만 있어도 임대사업을 할 수 있지만 최소 5년 이상 임대해야만 한다. 중간에 팔면 감면 받았던 세금을 모두 토해내야 한다.

오피스텔을 고를 때는 분양면적 30∼40m² 이하의 소형이 유리하다. 오피스텔을 선호하는 수요자들이 대부분 새내기 직장인 등 ‘나 홀로’ 가구이기 때문이다. 지역은 업무시설이나 상업지역 밀집지역, 대학가 등이 좋다. 임대수요가 풍부하다는 점을 고려해서다.

○ 하반기 분양할 주요 물량

부동산정보업계에 따르면 하반기 수도권에서 분양할 오피스텔은 6300여 실 정도로 집계됐다. 하지만 계획과 달리 인허가 과정에서 사업이 늦춰질 수도 있어 실제 공급물량은 이보다 줄어들 것으로 보인다. 도시형 생활주택은 상대적으로 정확한 공급 규모를 추정하기가 어렵다. 중소형 업체들이 소규모로 지어 분양하기 때문에 집계하기가 쉽지 않은 탓이다. 다만 중견급 이상 대형업체들의 물량은 1600∼2000채 규모일 것으로 예상된다.

올해 5월 서울 강동구 길동에서 오피스텔과 도시형 생활주택으로 구성된 ‘강동 SK큐브’를 분양했던 SK건설이 10월 같은 지역에서 2차를 분양할 예정이다. 대우건설이 서울 서대문구 신촌에서 10월에 공급할 ‘신촌 푸르지오 시티’도 관심 대상이다. 지하철 2호선 이대역과 경의선 신촌역이 가깝다. 주변에 이화여대 연세대 서강대 홍익대 추계예술대 등 5개 대학이 있어 임대수요가 풍부하다. 우미건설이 11월 경기 화성시 동탄신도시에서 분양할 ‘쁘띠린’은 인근에 삼성전자 반도체공장이 있고, 한림대 종합병원(2012년 7월 개원 예정)도 들어설 예정이다. 롯데건설 대우건설 한진중공업이 공동으로 시공할 ‘송도 롯데캐슬’은 2000실을 넘는 매머드급 규모가 자랑거리다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com　
이건혁 기자 realist@donga.com