[도시형 생활주택 A to Z]주택 건설자금 조달

올 12월초까지 사업 승인땐 ‘연 2%’ 주택기금 대출 혜택

서울 동작구 상도동 도시형생활주택 건축 전후 모습. 총 사업비 7억 원 중 1억9000만 원을 국민주택기금을 통해 대출받았다. 수목건축 제공

Q. 자투리땅에 도시형생활주택을 지으려고 합니다. 그런데 자금이 부족해 금융권 대출을 받아야 할 처지입니다. 조금이라도 부담을 줄이면서 자금을 마련할 방법이 있을까요?

A. 정부가 마련한 지원책을 활용하는 게 좋다. 정부는 소형주택 공급을 늘리기 위해 올해 2월부터 연말까지 시행되는 국민주택기금 건설자금 특별지원책을 내놓았다. 이에 따라 도시형생활주택을 지으면 연리 3∼5%였던 건설자금 대출금리가 2%만 적용되고 있다. 더불어 대출 자격요건을 완화하고 복잡했던 절차도 대폭 간소화했다. 그 덕분에 2010년 단 2건, 총 25억 원에 불과했던 소형주택 건설자금 대출은 올해 상반기에만 545건, 총 1576억 원대로 급증했다. 이 중 절반에 가까운 268건(49%)이 도시형생활주택 관련 대출이었다.

대출한도도 주택유형별로 조금씩 다르다. 12∼30m² 크기의 원룸형 도시형생활주택을 짓는다면 m²당 80만 원을 3년 거치 17년 상환 조건으로 지원받을 수 있다. 예컨대 전용면적 18m²의 도시형생활주택 25채를 짓는다면 약 3억6000만 원까지 지원받을 수 있다.

올해 4월 서울 동작구 상도동 중앙대 부근에서 대학생 대상 도시형생활주택 임대업을 시작한 김모 씨도 국민주택기금 대출을 활용해 상대적으로 비용을 줄일 수 있었다. 김 씨는 약 200m² 규모의 자투리땅에 4층 높이의 도시형생활주택을 지었다. 4개 층 가운데 3개 층에 전용면적 20m² 원룸 12채를 지었고, 자신과 아내가 머물 꼭대기 층은 50m² 규모로 만들었다. 김 씨는 공사비로 땅값을 제외하고도 7억 원 정도가 추가로 필요했다. 사업을 위해 모아둔 주식 등 일부 유동자금과 연금저축 대출 등을 통해 5억1000만 원을 마련했고, 나머지는 연리 2% 조건으로 국민주택기금 건설자금 1억9000만 원을 받았다. 김 씨는 현재 보증금 1억2000만 원에 월 750만 원의 수입을 올리고 있고, 대출이자로 월 150만 원을 지불하고 있다. 땅값을 제외하면 약 30%대의 높은 수익률을 올리는 셈이다.

국민주택기금 건설자금 대출은 수탁은행인 우리은행에서만 취급한다. 현재 우리은행에서는 본점과 전국 각 지역 30개 지점에 전담 영업점을 설치해 상담·대출을 실시하고 있다. 대출을 받기 위해선 지방자치단체의 주택건설사업계획승인서(또는 건축허가서), 토지등기부등본, 법인등기부등본, 사업자등록증명원, 임대계획서, 자기자금 조달계획서 등이 필요하다.

주의할 점은 국민주택기금 건설자금을 연 2% 금리로 대출받을 수 있는 주택은 올해 안에 지자체의 착공 승인을 받은 것으로 제한된다는 점이다. 내년부터는 종전대로 금리가 연 3∼5%로 다시 오른다. 지자체에서 사업계획승인이나 건축허가를 획득하고, 착공계를 제출해 착공승인을 받기까지 보통 일주일에서 열흘 정도 걸리기 때문에 적어도 2011년 12월 초까지는 사업계획승인이 완료돼야 한다.

도시형생활주택 전문업체인 수목건축 서용식 대표는 “연 2%의 국민주택기금 금리 혜택을 받을 경우 나중에 건물을 팔 때도 같은 조건으로 승계할 수 있기 때문에 유리하다”면서 “현재 도시형생활주택을 계획하고 있다면 국민주택기금 건설자금 특별지원 혜택을 활용할 수 있도록 일정을 검토하는 게 좋다”고 조언했다.

국민주택기금 도시형생활주택 건설자금 대출의 한도는 통상적으로 건축비의 30∼35% 수준이다. 더 많은 자금이 필요하다면 먼저 국민주택기금을 지원받고 나머지 부족한 자금은 은행 등 제1금융권 대출로 충당할 수 있다. 일부에선 자금이 부족하다 보니 시공사에 공사비 대신 전세보증금을 가져가도록 하는 속칭 외상공사를 하기도 한다. 그러나 전문가들은 이 같은 방법은 바람직하지 않다고 지적한다. 서 대표는 “사업 진행을 건설사에 의지해야 하기 때문에 계약 후 갑과 을이 바뀔 수 있고, 외상공사로 품질이 저하될 수 있기 때문”이라고 설명했다.

구가인 기자 comedy9@donga.com

<5>회에는 설계, 공간 활용과 디자인 차별화 전략을 집중 소개합니다.