[도시형 생활주택 A to Z]공실있는 건축물 리모델링

신축 비용의 40~50%로 수익 극대화

 

Q. 현재 지하 1층, 지상 4층 건물을 소유하고 있다. 이 중 1년째 4층이 비어 있어 고민이다. 어떻게 하면 좋을까?

A. 도시형생활주택으로 부분 리모델링하는 것을 추천한다. 우선 해당 건축물이 건축법 19조 4항에 정하고 있는 시설군에서 어디에 속하는지를 파악해야 한다. 위 건물은 근린생활시설군에 속하는 만큼 도시형생활주택으로 용도 변경을 할 때 관할지역 시군구청의 건축과에 신고를 하면 된다. 만약 기존 건축물이 기타 시설물에 속했다면 사전에 허가를 받는 까다로운 절차를 거쳐야 한다는 점에 유의해야 한다.

도시형생활주택으로 용도 변경을 할 때 우선 중요하게 고려할 점은 승용차 주차대수를 산정하는 일이다. 법정 주차공간이 확보되지 않으면 용도 변경이 어렵기 때문이다. 도시형생활주택의 건축연도에 따른 대지 안의 공지(空地) 규정 또한 반드시 확인해야 한다.

대지 안의 공지 규정은 2006년 5월 9일 이전에 건설된 건축물에 대해서는 예외를 인정해 이 이전에 건축허가를 받았다면 제약 없이 도시형생활주택으로 변경할 수 있다. 하지만 2006년 5월 9일 이후라면 건축선에서 건축물까지 띄워야 하는 거리는 ‘공동주택 대지 안의 공지 규정’을 따라야 한다. 도시형생활주택 원룸형의 경우 △다세대주택(4층 이하·바닥면적이 총 660m² 이하)이라면 1m △연립주택(4층 이하·660m² 이상)은 2m △아파트(5층 이상·면적 제한 없음)라면 3m를 건축선에서 띄워야 한다. 다만 지난해 관련 규정이 완화돼 30채 미만인 아파트는 인접 대지 경계선 및 건축선에서 띄워야 하는 거리가 3m 이상에서 2m 이상으로 줄었다.

리모델링 시 구조안전 또한 신중하게 고려해야 할 사항이다. 일단 공사에 들어가면 겉보기에 튼튼해 보여도 문제가 있는 경우가 많다. 따라서 구조적인 문제는 착공 전에 반드시 전문가와 상의해야 한다.

실제로 공실로 남아 있던 일부 층을 도시형생활주택으로 리모델링해 용도를 변경한 현장이 있다. 서울 동작구 상도동의 ‘수목 마이바움(MAIBAUM) 상도’가 주인공이다. 근린생활시설로 등록된 지하 1층, 지상 4층 규모의 건물로 지상 3, 4층을 도시형생활주택으로 바꿨다. 변경 전에는 1층은 제과점, 2층은 카페, 3층은 태권도장, 4층은 주택으로 사용했다. 하지만 나름대로 이익을 냈던 1, 2층과는 달리 3, 4층은 상당 기간 빈 채로 남아 있었기에 용도 변경을 했다.

리모델링하기 전 전문가와 상담한 결과 전용면적 13∼16m²(4∼5평형)대를 기준으로 한 층에 원룸 5∼6채를 꾸미기로 계획했다. 원룸형을 고집한 이유는 기존 주차대수를 그대로 유지하면서 용도를 변경할 수 있었고, 건물이 지하철역 출구 바로 앞에 위치해 직장인들을 입주자로 끌어모으기가 유리했기 때문이다. 또 대학가 주변인 점을 고려해 대학생들을 타깃으로 삼을 수도 있어 입주자 모집에 어려움이 없을 것으로 판단했다.

전체 투자비는 직접공사비, 설계·감리 용역비, 실내 가구 구입 등을 포함해 1억4000만 원 정도였다. 순 건축비는 3.3m² 기준으로 150만∼200만 원이 들었다. 현재 3, 4층의 도시형생활주택은 보증금 1000만∼2000만 원에 월 50만∼55만 원을 임대료로 받아 월 600만 원, 연간 7200만 원의 안정적인 수익을 올리고 있다.

도시형생활주택 전문업체인 수목건축 서용식 대표는 “공실로 남아 있던 기존 보유 건물을 도시형생활주택으로 리모델링할 경우 새로 짓는 것의 40∼50% 비용으로 충분하다”며 “비용 대비 수익이 높아 적극 추천하는 방법”이라고 소개했다. 그는 “다만 리모델링 공사는 시작 이후 추가예산이 드는 사례가 많으므로 사업비의 5∼10%를 예비비로 여유 있게 확보해 놓아야 예상치 못한 문제에 대비할 수 있다”고 덧붙였다.

박선희 기자 teller@donga.com