Q. 권모 씨(53)는 지금 살고 있는 아파트 외에 단독주택과 상가를 가지고 있다. 권 씨는 올해 아파트를 제외한 다른 부동산을 처분하든지 자녀에게 증여를 하는 방안을 고민하고 있다. 세금문제로 여러 번 시행착오를 겪었던 권 씨는 올해 양도 또는 증여를 하는데 연초부터 미리 챙겨봐야 할 것들이 무엇인지 궁금하다.
A. 며칠 전 발표된 올해 표준 단독주택 공시가격이 지난해보다 평균 5.3% 상승했다. 이에 따라 올해 공시될 주택의 기준시가 역시 상승할 가능성이 크다. 부동산별 기준시가 고시일을 보면 주택의 공동주택가격과 개별주택가격이 4월 말, 토지의 개별공시지가가 5월 말, 건물의 기준시가가 12월 말이다. 이렇게 발표되는 기준시가가 세금에도 영향을 미칠 수 있다. 이를 연초에 챙겨봐야 나중에 가서 세금 때문에 손해보고 후회하는 일을 예방할 수 있다.
일단 권 씨가 올해 부동산을 양도한다고 하자. 우선 고려해야 할 점은 재산세, 종합부동산세의 과세기준일이 6월 1일이라는 점이다. 보유세는 과세기준일 현재의 소유자에게 보유세를 매기는 것으로 부동산을 팔 사람은 기준일 이전에 팔면 보유세 부담이 없고 부동산을 살 사람은 과세기준일 이후에 사면 보유세 부담이 없다. 따라서 권 씨는 5월 말 전에는 처분해야 판 부동산에 대해 올해 재산세를 안낼 수 있다.
이뿐만이 아니다. 양도소득세는 실제 양도가액과 실제 취득가액의 차이인 양도차익에 대해 과세된다. 하지만 오래전에 취득해서 실제 취득가액을 알 수 없다면 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 한다. 환산취득가액이란 실제 양도가액에 양도 때 기준시가에 대한 취득 때 기준시가의 비율을 곱한 것[실제 양도가액×(취득 당시 기준시가/양도 당시 기준시가)]으로 이 비율이 커질수록 양도차익은 작아져 유리하다. 예를 들어 10년 전 취득해 실제 취득가액을 모르는 단독주택의 양도가가 8억 원이고 취득 당시 기준시가는 2억 원이다. 현재 기준시가는 4억 원이지만 4월 말 고시될 때는 4억2000만 원으로 상승한다고 가정하자. 4월 말 전에 양도한다면 환산취득가액은 4억 원으로 양도세는 약 9000만 원이다. 반면 4월 말 이후에 팔면 기준시가가 상승함에 따라 환산취득가액이 4억 원보다 작아진다. 이에 양도차익이 커지고 양도세는 약 9550만 원으로 550만 원이 늘어나게 된다.
이은하 미래에셋증권 WM컨설팅팀 세무사