“싼값에 내집 마련”… 알짜 경매물건 잡아라

수도권 부동산 경매시장 저가매수 수요자 몰려

내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자에게 법원경매는 시세보다 저렴하게 집을 구할 수 있는 좋은 방법 중 하나다. 특히 최근 투자 심리 위축으로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 70%대를 유지하고 있어 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다.

13일 부동산정보업체 ‘지지옥션’에 따르면 수도권 아파트의 낙찰가율은 지난해 7월 80%대가 무너진 이후 70%대를 유지하고 있다. 올 1월과 2월 낙찰가율은 지난해 12월의 79%보다 7%포인트 떨어진 72%대에 머물고 있다. 대체로 감정가가 시세의 90% 선에서 정해지는 것을 감안하면 일반적인 거래가격의 60% 수준에서 내 집을 마련할 수 있다는 얘기다.

이런 분위기를 타고 저가매수를 노려 법원경매장을 찾는 발걸음도 점차 느는 추세다. 특히 2회 이상 유찰돼 낙찰가가 시세보다 압도적으로 싼 물건을 찾는 경우가 많아지고 있다. 지난달 수도권 아파트로 2회 유찰된 입찰물건에 응찰한 사람은 평균 1547명으로 1회 유찰 응찰자 평균(877명)의 약 1.8배였다. 지난해 12월만 해도 1회 유찰 응찰자(1076명)가 2회 유찰 응찰자(1036명)를 앞질렀던 점을 감안하면 이례적이다. 지지옥션 남승표 선임연구원은 “1차례 유찰될 때마다 낙찰하한가가 20%씩 낮춰지는 점을 노린 저가매수 수요자가 늘고 있기 때문으로 풀이된다”며 “지금이 부동산 경기의 바닥이라는 신호가 확실해지면 더 많은 수요자가 경매시장에 뛰어들 것”이라고 내다봤다.

하지만 전문가들은 법원경매에 묻지마 투자는 절대적으로 금물이라고 조언한다. 법원경매는 전문 감정평가사가 평가한 감정가를 바탕으로 진행되지만 감정부터 입찰까지 일반적으로 6개월 정도 시차가 발생하므로 그 사이에 시세가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 수요자는 감정가를 참고하되 직접 시세조사를 한 후 적정 낙찰가를 산출해야만 한다는 지적이다.

일반시장에서 거래되는 부동산에 비해 경매물건은 등기상 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높아 철저한 권리분석도 필수적이다. 권리분석은 낙찰받은 후 등기부등본에 기재된 권리가 어떻게 처리되는지 파악하는 것을 의미한다. 이를 철저히 하지 않을 경우 낙찰을 받고도 소유권 이전에 문제가 생기거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는 상황이 생길 수 있다. 권리분석에 자신이 없다면 경매정보회사나 법무사에게 도움을 요청하면 된다.

현장을 직접 방문해 주변 환경과 부동산 관리 상태 등을 점검하는 일도 필수다. 동사무소에 들러 전입가구원과 전입 일자를 조사한 후, 임차인이 살고 있다면 말소 기준 등기설정 일자와 전입 일자를 비교해야 한다. 전입 일자가 빠르면 임차인에게 보증금을 물어줘야 할 수도 있다. 관리사무소를 통해 미납된 관리비를 알아보는 일도 빠뜨려선 안 된다.

남 연구원은 “경매는 해당 부동산 관할 법원의 입찰법정에서 진행되며 본경매에서 입찰가에 숫자 단위를 잘못 기입하거나 보증금과 입찰금을 바꿔 써 보증금을 몰수당하는 사례도 종종 발생하고 있으니 각별히 주의해야 한다”고 당부했다.

송충현 기자 balgun@donga.com