[DBR]DBR-KAMCO케이스 스터디:⑤ 국유지 위탁개발 성공 ‘나라키움 저동빌딩’

‘1층 같은 2층 민원실’ 아이디어 공공성-수익성 동시에 잡았다

DBR 그래픽

서울 중구 저동에 위치한 나라키움 저동빌딩은 캠코가 추진해 온 국유지 위탁개발 사업의 첫 시범 케이스이자 성공 사례로 꼽힌다. 일제강점기인 1926년에 세워진 허름한 건물(옛 남대문세무서)을 지상 15층, 지하 4층짜리 현대식 건물로 탈바꿈시켰기 때문이다. 2006년 1월 착공한 나라키움 저동빌딩 개발사업에는 30개월 동안 총 434억 원이 투입됐다. 개발 전 320억 원(시세 기준)에 불과했던 건물과 토지의 국유재산 가치는 개발 후 1395억 원으로 뛰어올랐다. 건물 용도를 단독 청사에서 민관 복합빌딩으로 바꿔 현재 연간 약 51억 원의 임대수익도 올리고 있다. 예산지출 없이 국유지의 가치를 높인 모범적인 모델을 제시했다는 평가를 받고 있다. 캠코 국유지 위탁개발 사업의 성공 요인을 DBR가 집중 분석했다.

○ 비효율적 국유지 관리제도의 대안으로 위탁개발 사업모델 제시

2000년대 초반 토지 가격의 급격한 상승과 함께 비효율적인 국유지 관리에 대한 문제점이 대두되면서 감사원은 2004년 8월 국유재산에 대한 대대적인 감사에 들어갔다. 감사의 초점은 그동안 ‘유지·보존’하는 데 급급했던 국유지를 적극적으로 ‘활용’해 가치를 올리는 방안을 마련하는 데 모아졌다. 캠코는 이러한 정책 변화를 놓치지 않았다. 정부의 제도개선 노력을 적극 지원하면서 정책대안을 함께 제시하면 큰 사업 기회를 확보할 수 있다고 판단했다. 이에 따라 캠코 같은 수탁기관이 자체적으로 개발비용을 조달해 건물 및 기타 시설물을 축조하는 위탁개발 방식을 도입하자고 정부에 건의했다. 소유권이 이전되지 않는 위탁개발 방식은 국가 예산을 한 푼 들이지 않고도 국유지 개발을 할 수 있는 데다 장기적으로 국고 수익을 늘릴 수 있다며 장점을 부각시켰다. 이 같은 노력은 국유재산 관리의 효율화 및 활용도 제고에 관한 사회적 관심과 부합하면서 2004년 말 관련 법규 개정으로 이어졌다. 이로 인해 캠코가 국유지 개발에 참여할 수 있는 법적 근거가 마련됐다.

○ 부동산 가치 극대화 전략

캠코는 위탁개발사업의 첫 시범 사례로 옛 남대문세무서 터 개발사업에 착수했다. 개발 방향은 원래 건물이 있던 곳에 자리 잡은 남대문세무서 등 정부부처 외에 민간 기업들이 함께 입주하는 민관 복합빌딩으로 정했다.

개발 사업에서 가장 큰 관건은 공공성과 수익성을 조화시키는 일이었다. 전국 어디에도 세무서 민원실은 1층에 있다. 법으로 명시된 사항은 아니지만 모두가 따르는 암묵적 원칙이었다. 공공기관으로서 민원인들의 불편을 최소화해야 하기 때문이다. 그러나 1층에 민원실을 마련하면 공공성은 높아지지만 상업성은 떨어질 수밖에 없다. 1층이 임대료를 가장 많이 받을 수 있는 공간이기 때문이다.

건물의 가치를 높이면서도 민원인의 불편을 없애는 절묘한 해결책을 찾기 위해 캠코는 고심을 거듭했다. 그리고 ‘1층 같은 2층’이란 아이디어로 수익성과 공공성의 갈등을 해소하는 묘책을 찾아냈다. 건물 내부에 전용 에스컬레이터를 설치해 1층 입구에서 2층 민원실로 쉽게 들어갈 수 있도록 만드는 것은 물론이고 바깥 공원에서도 민원실로 곧바로 들어갈 수 있는 옥외 계단을 만들어 2층 민원실이 마치 1층에 있는 것과 같은 효과를 냈다. 국세청과 남대문세무서도 새로운 설계안을 긍정적으로 받아들였고 캠코는 1층을 임대공간으로 돌려 높은 수익 기반을 확보하는 데 성공했다.

이 밖에 캠코는 근린생활시설로 지정된 1층과 15층에 대해 정부의 온라인 입찰시스템인 전자자산처분시스템(OnBid)을 통해 입찰 공고를 내고 공개경쟁 입찰을 붙였다. 이 같은 노력을 통해 캠코는 당시 예상했던 월세(평당 5만7000원)보다 훨씬 높은 가격(평당 평균 7만5000원)에 임차인을 모집하고 준공과 동시에 입주를 모두 끝낼 수 있었다.

○ 성공 요인

캠코는 정부의 정책 변화를 민감하게 감지하고 자사가 가진 역량을 효과적으로 활용해 국공유지 위탁 개발 사업이라는 새로운 업무 영역을 성공적으로 개척했다. 정부 정책에 수동적으로 따르지 않고 내부 역량과 경험을 활용해 정부 정책을 선도하는 구체적인 대안을 제시했고 이런 역량을 토대로 신규 사업을 개척했다. 특히 국공유지 개발 과정에서 수익성과 공공성이 충돌하는 모순적 상황이 발생했을 때 양자의 이해를 조화롭게 추구하는 창의적 대안을 제시해 사업 성과를 높였다.

※ 이 기사의 전문은 DBR 110호에 실려 있습니다.

이방실 기자 smile@donga.com　　


비즈니스 리더를 위한 고품격 경영저널 DBR(동아비즈니스리뷰) 110호(2012년 8월 1일자)의 주요 기사를 소개합니다.

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