주택대출 갚을 길 막막?… ‘세일 앤드 리스백’이 답

■ 우리금융 이달말 시행… 700가구 혜택

집값 하락으로 우리은행에서 받은 주택담보대출 원리금을 갚기 어려운 고객이 있다면 이 은행이 12일 발표한 ‘세일 앤드 리스백(sale and lease back)’ 프로그램을 고려할 만하다. 몇 가지 조건만 충족하면 높은 연체이자율에 허덕일 필요 없이 자신의 집에서 3∼5년간 임대료만 내고 살 수 있다.

○ 1주택 실거주 등 갖춰야

우리금융지주는 “가계부채 지원대책 시범사업으로 세일 앤드 리스백을 이르면 이달 말부터 시행한다”고 12일 밝혔다. 이 프로그램은 1가구 1주택 실거주자로, 1개월 이상 우리은행 주택담보대출을 연체한 대출자만 이용할 수 있다.

우리은행 이외의 금융회사로부터 주택담보대출을 받았다면 대상이 될 수 없다. 또 △투기목적으로 과도한 대출을 받았거나 △시가 9억 원 이상의 고가주택을 소유했거나 △3개월 이상 장기 연체하고 있거나 △새희망홀씨 혹은 바꿔드림론과 같은 채무 재조정 프로그램을 받아도 대상에서 제외된다.

우리금융에 따르면 위의 조건을 모두 만족하는 우리은행 고객은 약 700가구로 이들의 주택담보대출 합계액은 900억 원가량 된다. 비교적 조건이 까다로운 데다 아직 시범사업인 만큼 규모가 그리 크지는 않다. 우리금융은 우리은행 고객부터 먼저 적용하고 조만간 계열사인 경남은행, 광주은행 고객으로도 범위를 확대할 계획이다.

○ 빚 부담 없이 최대 5년간 임대

이 프로그램은 일시적으로 원리금 상환을 유예 받는 대신 연 5% 안팎의 임대료를 내고 계약기간 만료 이후 처분권을 은행에 넘기는 구조다. 자신의 집을 은행에 신탁하되 미국 뱅크오브아메리카(BoA)처럼 소유권을 은행에 바로 넘기지는 않는다. 우리금융 측은 “주택매매 때 내야 하는 취득세와 매입가격 산정을 둘러싼 논란을 피하기 위한 것”이라고 설명했다.

최장 5년의 계약기간이 끝나거나 대출자가 6개월 이상 임대료를 밀리면 은행은 곧바로 집을 처분할 수 있다. 은행은 1순위 처분권을 보유해 대출액과 연체이자를 합친 액수만큼 돈을 회수할 수 있다. 남은 차액은 2순위 처분권자인 대출자에게 돌아간다. 다만 대출자가 계약기간 만료 이전에 대출액 및 연체이자를 은행에 갚으면 집을 되살 수 있다.

예를 들어 회사원 A 씨가 시가 5억 원짜리 경기 용인시 소재 아파트를 사면서 수도권 주택담보대출비율(LTV) 상한인 2억5000만 원을 우리은행에서 주택담보대출로 빌렸다고 하자. A 씨가 실직 등으로 매달 내야 하는 원리금을 제때 갚지 못하면 최대 연 18%의 연체이자가 붙어 이자로만 매달 375만 원을 부담해야 한다. 이때 이 프로그램을 신청하면 최대 5년간 원리금 부담이 사라진다. 대신 A 씨는 임대료 5%를 적용받아 매달 104만 원만 내고 현재의 집에서 그대로 살 수가 있다. 이자부담만 월 200만 원 이상 줄일 수 있다.

우리금융 관계자는 “대출자로선 연체로 인한 가압류 등 채권추심에서 벗어날 수 있고 신용불량자로 전락할 위험도 줄어들게 된다”고 설명했다.

그렇다고 은행이 손해를 보는 것은 아니다. 연체이자가 밀려 담보대출이 악성채무가 되면 은행이 추가로 쌓아야 하는 충당금을 줄일 수 있기 때문이다. 또 계약기간이 끝난 뒤 집을 처분할 때 원금은 물론 연체이자까지 회수하기 때문에 원리금을 깎아주지도 않는다.

김상운 기자 sukim@donga.com