서울동부지법 경매 현장
7일 서울 광진구 자양동 서울동부지방법원 7호 법정 앞에서 김수연 기자가 강은현 H경매연구소 대표와 당일 나온 경매 물건을 확인하고 있다. 강 대표는 “큰 손해를 피하려면 현장을 직접 다녀보고 권리분석도 해야 한다”고 조언했다. 장승윤 기자 tomato99@donga.com
오전 10시 경매 시작을 앞두고 이리저리 자리를 둘러봤지만 벌써 앉을 자리가 없습니다. 까치발을 한 채 법정 맨 앞쪽에 놓인 입찰함을 구경하는 사람도 보이네요. 강 대표가 “확실히 올해 첫 경매라서 그런지 열기가 대단하다”며 혀를 내두릅니다.
지난번에 감정평가액보다 30%나 낮은 가격에 낙찰받은 분을 보고 무작정 부러워했습니다. 그런데 강 대표가 주의를 주네요. 실제 거래되는 시세는 감정평가액보다 낮기가 쉽기 때문에 정말 싼지 잘 봐야 한다고요. 감정평가액이 2억5000만 원인데 2억 원에 낙찰받을 수 있을 것 같다고 판단해 ‘이거다!’ 하고 덤비면 안 된답니다. 표면상으로는 5000만 원 이득인 셈이지만, 실거래가는 2억 원 아래로 내려갈 수도 있거든요.
가장 궁금했던 건 ‘권리분석’입니다. 권리분석을 잘못하면 큰 손해를 본다는데, 경매 초보자로선 단번에 이해하기 어려운 말. 조금 더 설명해 달라고 했더니 선택한 물건에 법적으로 어떤 권리들이 존재하는지 알아내는 거라고 합니다. 특히 ‘말소기준권리’를 확인하라고 하네요.
이 두 가지만 주의하면 위험하지 않다는데 왜 경매로 돈을 잃는 사람이 생길까요? 강 대표는 ‘세상은 정직하다’라는 명제를 명심하라네요. 무조건 싼 물건에 정신이 팔리면 이 간단한 두 가지도 확인하지 않고 응찰하게 됩니다. 공짜는 없죠. 물건이 싸다면 왜 싼지, 혹시 손해 볼 구석은 없는지 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
이날 경매 결과를 두고 강 대표는 “교과서 같은 상황”이라고 하더군요. 서울 송파구 문정동 ‘문정래미안’ 108m²에는 12명이나 몰려 감정가의 81.2%에 낙찰됐습니다. 싸게 부동산을 살 수 있는 경매의 장점이 사라진 것이죠. 반면 중대형인 문정동 ‘올림픽훼밀리타운’ 224m²를 감정가 대비 65.7%로 싸게 단독 입찰한 분도 있었습니다. 강 대표는 “응찰자가 많으면 낙찰가가 올라가기 십상”이라면서 “새해에도 중대형 구입에 대한 실수요자들의 부담은 계속될 것”이라고 전망했습니다.