건설사들의 사업영역이 확대되고 부동산 경기침체로 인해 당사자 간 분쟁이 잦아지면서, 건설과 부동산 관련 법률상담 요청이 늘고 있는 가운데, 법률전문가의 역할과 필요성도 점차 커지고 있다. 건설과 부동산 관련 전문변호사로 활동하고 있는 최종모 변호사를 만나 법률적 조언을 들어보았다.
최종모 변호사가 몸담고 있는 법무법인 동인은 법무법인 가운데 건설·부동산 팀의 비중이 가장 높아서, 건설·부동산 분야에 특화된 법무법인 중 하나라고 할 수 있다. 70여명의 전체 변호사 중 15명의 건설·부동산팀 변호사들이 건설관련 법령에 대한 깊이 있는 연구와 우수한 소송·자문 실적, 세심한 법률서비스와 전문성을 자랑하고 있다.
법무법인 동인은 법원장과 검사장 등을 역임한 선배 변호사들과, 전문지식과 패기로 무장한 후배 변호사들, 그리고 수많은 경험과 노하우를 갖춘 중견 변호사들이 조화를 이루고 있고, 최적의 법률서비스를 제공하기 위해 끊임없이 노력하는 로펌이다.
최종모 변호사는 10여 년 전에 전문분야를 부동산·건설 분야로 정한 후 건국대학교 부동산대학원 석사과정과 광운대학교 건설법무대학원 석사과정을 졸업하였고, 부동산 및 건설 관련 자문위원과 고문변호사로서 활동해오며 부동산․건설 관련 많은 소송사건들을 수행해왔다.
본래 부동산․건설 분야의 사건들은 다른 분야의 사건들에 비해 복잡하고 규모가 크기 때문에 사건을 수행하는 변호사는 고생도 많이 하게 된다. 하지만, 그동안 대한주택공사 자문위원, 강남구청 건축행정자문위원 등 건설과 부동산 관련 분야에서 다양한 경력을 쌓아온 최종모 변호사는, "어느 분야보다도 부동산․건설 분야가 적성에 맞기 때문에 즐거운 마음으로 업무를 하고 있다"고 말한다.
굿모닝시티쇼핑몰 사기분양사건을 비롯한 '아파트나 상가의 분양사기의 유형'
10여 년 전 있었던 굿모닝시티 사건은 당시 시행사 사장이 분양대금을 횡령하여 시행사가 부도에 빠지면서 3,000여명의 수분양자들이 수천억 원의 피해를 입은 큰 사건이었다. 굿모닝시티 사건을 계기로 하여 건축물의 분양에 관한 법률이 제정되는 등 수분양자를 보호하기 위한 제도가 보완되었지만, 당시만 하더라도 쇼핑몰 등 상가의 분양은 관련 법령이 허술하여 인허가도 제대로 받지 않고 분양하거나 부지도 확보하지 않고 분양하는 것이 가능했다.
당시 사건 수임을 맡은 최종모 변호사는 수분양자 편에서 2003년 초부터 수년간 민사, 형사사건과 법률자문을 통해 굿모닝시티 쇼핑몰의 정상화를 위하여 일조하였고, 그 결과 시행사가 부도가 났음에도 법정관리절차를 통해 쇼핑몰을 완공하고 개점까지 하게 되었다.
일반적으로 아파트나 상가 수분양자의 피해 유형에는, 잔금까지 납부했는데도 행정기관으로부터 사용승인을 받지 못하거나 소유권보존등기나 소유권이전등기가 장기간 지체되는 경우들이 있고, 분양광고 내용에 비해 전용면적이나 대지면적이 다르다거나 부대시설과 내부설계, 주변 환경이 다른 경우, 수익률보장 약속이 지켜지지 않는 경우 등이 있다.
최 변호사는 "어느 정도의 과장․허위광고는 허용된다는 것이 판례의 기본적인 입장이지만, 그 정도가 심한 경우에는 분양계약을 해제할 수도 있고, 나머지 경우에는 입증 여하에 따라 지체상금을 비롯한 손해배상을 받을 수 있다"고 설명한다.
분쟁이 끊이지 않을 수밖에 없는 건설분쟁의 특징과 유형
최근 건설업체 가운데 10곳 중 4곳은 완공 후에도 공사대금을 떼인 경험이 있다고 한다. 실제로 부동산․건설 경기가 장기간 침체되면서 공사대금을 받지 못한 수급인들과 하수급인들이 도급인과 하도급인을 상대로 공사대금 청구소송을 제기하는 사례가 매우 많다.
건설공사는 계약서, 설계도면, 시방서 등으로 아무리 상세히 규정해 놓더라도 완공까지 장기간이 소요되고, 공사관계자들이 많은데다가 시공 도중 설계변경과 계약내용 변경이 불가피한 측면이 있기 때문에 늘 발주자와 시공자간에 분쟁이 예정되어 있다고 할 수 있다.
대표적인 분쟁 유형으로는, 설계변경․계약내용변경․공동수급관계와 관련된 공사대금 분쟁, 지체상금 분쟁, 하자담보책임 분쟁, 공사장 인근 주민과 일조권․조망권․소음․진동․분진 관련 환경권 분쟁이 있다. 이외에도 공사입찰을 둘러싼 각종 가처분, 공사금지 또는 공사방해금지 가처분, 선급금과 원가분담금에 관한 분쟁, 각종 건설보증 관련 분쟁 등 다양하다.
이러한 건설분쟁 사건을 원만하게 해결하기 위해서는 건설분쟁 관련 법령과 법리에 대한 깊이 있는 이해와 건설현장에 대한 이해가 필요하다. 따라서 분쟁이 발생했거나 발생할 가능성이 있으면 반드시 건설 분야 법률전문가의 도움을 받는 것이 필수적이라고 할 수 있다.
늘어나는 하자보수 분쟁
건축물의 하자란 시공상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 등 건축물의 기능상, 미관상, 안전상의 지장을 초래하는 흠을 말한다. 최근에는 분양받아 입주한 새 아파트의 마감재가 견본주택에 전시된 것보다 품질이 떨어져도 하자에 포함되고, 단지 안 조경을 위해 심은 나무줄기가 3분의 2 이상 말라 죽거나 단지 내에 심하게 물이 고이는 경우도 하자에 포함된다.
다만 입주민들이 유지관리를 소홀히 했거나, 시공 이후에 훼손된 사실이 입증되면 하자에서 제외된다. 하자가 발생했을 때 입주자들이 가질 수 있는 권리로는 하자보수청구권, 손해배상청구권, 하자보수보증금청구권이 있다.
하자문제의 해결방법으로는 소송을 제기하는 방법이 가장 일반적인 해결방법인데, 하자소송 시 유의할 사항으로는, 첫째, 입주자대표회의를 통해 집단으로 대응하는 것이 개별적으로 대응하는 것보다 유리하다.
둘째, 하자담보책임기간 내에 하자가 발생했다는 것을 증명할 하자보수요청서 등의 증거를 갖추도록 해야 한다.
셋째, 시공사에게 써주는 하자보수종료확인서는 다툼의 소지가 많은 문서이니 작성에 신중을 기해야 한다.
넷째, 브로커가 개입된 기획소송은 결국 입주자들에게 큰 비용을 치르게 하므로 피하는 것이 좋다.
다섯째, 시공사와의 적극적인 협상이나 조정 등을 통해서 판결 이외의 방법으로 원만히 조기에 해결하는 것도 바람직한 방법이다.
부동산 '명의신탁약정'이란? 명의신탁 부동산의 매도 시 '사해행위' 여부
'명의신탁약정'이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 타인 명의로 하기로 하는 약정을 말한다.
우리나라에서는 종중과 부부의 경우에만 예외적으로 명의신탁을 허용할 뿐 명의신탁이 허용되지 않으며, 따라서 명의신탁 약정은 무효로 취급되고, 과징금, 이행강제금, 형사처벌 등의 제재를 받게 된다.
명의신탁은 종종 채무자가 강제집행을 면하기 위하여 재산을 빼돌릴 목적으로 이용되기도 하는데, 그러한 명의신탁은 '사해행위'에 해당할 수 있고, 그 경우 채권자는 민법상 채권자취소권을 행사하여 사해행위취소소송을 제기하는 방법으로 명의신탁 부동산을 원상회복시킬 수 있다.
채권자취소권은 소송을 제기하는 방법으로만 행사할 수 있는데, 사해행위취소소송은 사해행위가 있은 날로부터 5년 이내에, 그리고 사해행위가 있음을 안 날로부터 1년 이내에 제기하여야 한다.
전문적이고 체계화된 법률서비스 제공 및 의뢰인들에게 최적의 해결방안 제시
최종모 변호사는 "상담을 하다 보면 너무나 딱한 처지에 처하여 큰 고통을 받고 있는 의뢰인들을 자주 보게 되는데, 변호사는 자기가 가진 법률지식을 이용하여 그 고통을 덜어주고 억울함을 풀어줄 수 있는 직업이기 때문에 변호사라는 직업은 참 좋은 직업"이라고 말한다.
그러면서 최종모 변호사는 후일 은퇴시점이 되면 봉사활동과 여행 등으로 남은 인생을 보내고 싶다고 밝히면서, "그 전까지는 끊임없이 공부하고 연구하는 생활을 계속하며 저를 믿고 사건을 맡겨주시는 의뢰인들을 위하여 사건 하나하나에 최선을 다할 것"이라고 덧붙였다.
건설과 부동산 관련 분쟁은 그 범위가 광범위하고 관련 법률 또한 복잡하기 때문에 자칫 정보의 홍수에 휩쓸려 잘못된 판단과 그릇된 선택을 하면 낭패를 보는 경우가 많다. 앞으로도 법무법인 동인의 최종모 변호사가 건설, 부동산 분쟁으로 피해를 입는 사람들이 없도록 이제까지의 경력과 경험을 바탕으로 의뢰인들을 돕는 든든한 법률파트너가 되길 바란다.
▽ 최종모 변호사
- 광주서석고, 서울대학교 법과대학 졸업
- 건국대 부동산대학원, 광운대 건설법무대학원 졸업
- 사법연수원 30기
- 대한주택공사 자문위원(2002)
- 강남구청 건축행정자문위원(2003)
- 굿모닝시티계약자협의회 고문변호사(2003)
- 대한상사중재원 건설분야 중재인
- 대한변호사협회 등록 건설/부동산법 전문변호사
■ 도움말: 법무법인 동인 최종모 변호사 http://choijongmo.tistory.com
<본 자료는 해당기관에서 제공한 보도 자료입니다.>
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