[수도권]한강변 재건축, 여의도 50층 이상도 허용

■ 서울시 개발 가이드라인 확정

서울시는 상업시설과 인접한 한강변 여의도 재건축 단지 가운데 상업지역에 인접한 아파트는 주상복합으로 전환할 경우 50층 이상으로 재건축하는 것을 허용하기로 했다. 잠실주공5단지 등 잠실역 인근 재건축 아파트도 주상복합으로 전환할 경우 최고 50층까지 지을 수 있다. 압구정, 반포, 이촌 등 다른 한강변 지구는 최고 층수가 35층으로 제한된다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘한강변 관리방향 및 현안사업 가이드라인’을 확정했다고 2일 밝혔다. 층수 제한을 뒀지만 기부채납(사업지 일부를 공공 용도로 기부하는 것) 비율이 낮아지며 사업성이 좋아져 재건축이 활발해질 것으로 보인다.

○ 여의도·잠실 50층, 기타 지역 35층 제한

가이드라인에 따르면 저층아파트 지역인 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 고층아파트 지역인 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 상업·준주거·준공업지역의 복합건물(공공·편의·근린상업 등 비주거 용도가 저층부에 있는 건물)은 40층 이하로 제한하기로 했다. 다만 도심 및 부도심 5곳(용산, 상암·수색, 청량리·왕십리, 여의도·영등포, 강남), 지역·지구 중심지 11곳의 제3종 일반주거 이상 지역에는 복합건물의 경우 50층까지 지을 수 있다. 도심·부도심 5곳의 상업·준주거지역은 51층 이상 초고층도 가능하다.

이 같은 가이드라인을 적용하면 3종 일반주거지역인 여의도·잠실·압구정·반포·이촌 등 한강변 아파트는 기본적으로 35층 이하를 적용받는다. 다만 도시계획상 부도심인 여의도는 상업지역에 접한 일반주거지역에, 지역중심인 잠실은 잠실역 주변에 비주거 용도를 포함한 주상복합을 50층까지 지을 수 있다. 여의도는 일반주거지역에서 상업지역 등으로 용도를 변경하면 최고 층수를 51층 이상으로 상향할 수 있다. 시 관계자는 “어느 지역에 50층까지 지을 수 있느냐는 구체적인 기준은 앞으로 도시계획위원회 심의 과정에서 결정될 것”이라고 말했다.

다만 어느 경우든 한강변에 바로 인접한 첫 번째 건물은 15층 이하로 지어야 한다. 이후 건물은 점진적으로 높게 올려 아파트 단지의 스카이라인이 사선이 되도록 했다. 이는 한강 조망 범위를 늘리고 한강에서 남산 등을 잘 볼 수 있도록 하기 위한 것이다. 남산, 관악산, 현충원, 용산공원 주변 지역은 자연경관 조화를 위해 중·저층으로 관리한다. 지역 특성과 공공의 목적으로 필요한 경우에는 도시계획위원회에서 특별건축구역으로 지정해 층수 제한을 완화할 수 있다. 신반포 1차 아파트는 이 같은 완화된 기준을 미리 적용받아 1월 말 최고 38층까지 지을 수 있도록 재건축이 결정됐다.

○ 사업추진속도 빨라질 것

서울시는 이번 가이드라인에서 주민 의견을 대폭 반영해 1월 공청회 내용보다 규제를 완화했다. 재산권 침해라는 일부 주민들의 반발을 고려해 기부 비율도 ‘15% 이상’에서 ‘15% 이하’로 낮췄다.

가이드라인이 확정되면서 한강 전 지역에서 50층 이상 초고층 아파트가 가능했던 오세훈 전 서울시장 재임 당시 ‘한강 르네상스’ 계획은 폐기된 셈이다. 오 전 시장은 통합개발을 통한 경관 및 바람길 확보, 다양한 스카이라인 등에 초점을 맞췄다. 공공시설 확보, 강변도로 지하화 등은 사업주체의 기부로 실현하려 했다. 이로 인해 50층 내외, 용적률 330%까지 허용했지만 그 대신 땅의 25∼40%를 내놔야 하는 과도한 기부 조건 때문에 논란을 빚었다. 박원순 시장이 취임한 뒤에는 초고층 건축을 제한하겠다는 입장만 밝혔을 뿐 정확한 층수 규제를 확정하지 않아 사업주체들이 사업 계획을 수립하지 못했다.

하지만 이번 가이드라인을 통해 아파트의 높이를 낮춘 대신 면적을 많이 준 셈이어서 사업성엔 큰 차이가 없을 것으로 보인다. 또 층수 규정을 확정하고, 여러 단지를 묶어 통합개발을 하기보다 개별 단지 단위로 사업이 가능하도록 해 사업 추진에 속도가 붙을 것으로 시는 내다보고 있다. 서울시 관계자는 “최고 층수가 낮아지고 용적률이 제한됐지만 기부 비율을 15% 이하로 낮춰 수익성이 떨어지지는 않을 것”이라며 “오히려 명확한 층수 기준을 제시함으로써 예측 가능성이 높아져 사업추진 속도가 빨라질 것”이라고 말했다.

해당 지구 주민들은 좀더 지켜보자는 입장이지만, 반응이 나쁘지는 않다. 권춘식 잠실5단지 재건축추진위원장은 “최고 70층까지 계획했던 것에 비해 아쉽지만 기부 비율이 15% 이하로 떨어진다면 사업성에 큰 지장은 없을 것”이라며 “계획이 확정됐기 때문에 재건축 추진이 좀더 빨라질 것”이라고 말했다.

김재영기자 redoot@donga.com