[부자들의 부동산테크]건물 통임대, 전문 관리업체 활용하세요

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

최근 서울 강남구 역삼동 이면도로의 상가건물을 헐고 19실 규모의 원룸을 새로 지은 고객은 여름 내내 골머리를 앓았다. 준공한 지 3개월이 지났지만 월세로는 임차인을 구하지 못해 원룸 절반 이상이 공실로 남아있었던 것. 그러던 차에 강남역 근처에서 관광객 대상의 서비스드레지던스 상품(호텔식 서비스가 제공되는 주거 시설)을 찾던 한 기업이 ‘통임대’를 제안해왔고 이 고객은 보증금 2억 원, 월 약정 2000만 원에 서둘러 계약을 마쳤다.

이처럼 부동산을 통째로 임대받은 뒤 이를 재임대해 수익을 올리는 방식을 ‘마스터리스(Master Lease)’라고 한다. 이때 통임대받은 임차인은 재임대의 책임과 리스크를 지면서 건물 소유주에게 매달 약정된 임대료를 지불한다.

빌딩시장에서 흔했던 마스터리스 임대방식은 이제 원룸, 도시형주택 등 주택시장에서도 심심찮게 찾아볼 수 있다. 계약기간에 안정적으로 약정된 임대료를 받을 수 있고 임대 관리나 공실에 대한 부담을 피할 수 있어 주택 임대사업에 뛰어든 투자자들의 눈길을 끌고 있는 것이다. 발품을 팔아 세입자를 찾고 건물 관리부터 월세 징수, 세입자 불만 해결까지 일일이 챙겨야 하는 수고를 덜 수 있다. 중개수수료나 관리비 같은 부대비용도 들지 않아 최종 임대수익률도 나쁘지 않다. 임대운영 경험이 적거나 적극적으로 임대관리를 할 수 없는 비전문 임대인에게 그야말로 안성맞춤이다.

물론 원룸 마스터리스는 당초 기대했던 월세 수입보다 약정 금액이 낮은 편이다. 빌딩과 달리 건물 관리가 상대적으로 소홀한 편이기도 하다.

개인투자자가 마스터리스를 하려면 전문기업과 진행하는 것이 무엇보다 중요하다. 대학가 원룸을 대학생 기숙사 콘셉트로 운영하거나 여행사와 연계해 외국인 관광객을 대상으로 레지던스 마스터리스 노하우를 가진 곳이 좋다. 광범위한 중개업소와 연계해 통임대한 원룸 건물을 많이 확보한 대규모 임대관리업체를 찾는 것도 한 방법이다.

6월 말 주택법이 개정돼 기업형 주택임대관리업이 2014년부터 본격화된다. KT 등 대기업과 임대관리 전문 업체가 참여하는 주택임대 시장이 점차 성장하면서 마스터리스 임대사업도 증가할 것으로 기대된다. 원룸이나 도시형주택 등을 운영하고 있는 투자자라면 이러한 변화를 주목하고 전문 관리업체를 활용하는 데 인색하지 말아야 한다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원