[고삐 풀린 전월세]끝없는 고공행진 이유는?

매매 수요로 연결 안돼… 전세 당분간 더 오를듯

회사원 이모 씨(41)는 2년 전 서울 강서구 화곡동의 3억7000만 원짜리 전세아파트를 구해 이사했다. 당시도 전세금이 많이 올라 자녀 학교와 가까우면서 저렴한 전셋집을 찾아 옮긴 거였다. 올 9월 전세 만기를 한 달 앞두고 집주인은 ‘보증금 1억 원에 월세 250만 원’으로 계약조건을 바꾸겠다고 통보했다. 월세 부담이 컸던 이 씨는 동네 중개업소를 한 달 넘게 돌아다녔지만 전세 매물을 찾을 수 없었다.

내년 초등학교 6학년이 되는 아이 때문에 다른 동네로 이사하기도 힘들었던 그는 집주인에게 “주변 시세보다 전세금을 더 주겠다”는 조건을 제시하며 통사정했다. 수십 번 요청 끝에 집주인은 “전세금 3000만 원을 올려주고 1년만 살다 나가라”고 했다. 이 씨는 울며 겨자 먹기로 계약서에 “1년만 거주한다”는 문구를 넣고 도장을 찍었다. 서울 아파트 전세금이 사상 최장 상승기록을 세우는 등 전세금 고공행진이 장기화하면서 세입자들의 고통이 커지고 있다. 임대주택 시장이 전세에서 월세로 빠르게 전환되는 과도기 속에 상승세가 굳어진 모습이다.

○ 상승률 낮지만 체감 상승폭은 더 커

27일 부동산114에 따르면 서울 아파트 전세금은 지난주 0.2% 오르며 지난해 8월 17일 이후 61주째 상승세를 이어갔다. 2009년 1월 30일부터 2010년 3월 19일까지 60주 연속 올랐던 역대 최장 상승기록을 깬 것이다.

이런 추세라면 2009년 2월 13일부터 이듬해 5월 7일까지 65주간 이어진 전국 전세금 최장 상승기록도 깨질 가능성이 크다. 전국 아파트 전세금은 지난주 0.1% 오르며 지난해 8월 24일 이후 60주 연속 상승했다. 이미 지난달 말 전국 아파트의 매매가 대비 전세금 비율은 65.2%로 11년 만에 최고치를 보였다. 수도권 아파트 평균 전세금도 2억121만 원으로 처음으로 2억 원 선을 뚫었다.

상승폭만 보면 최근 상승률이 더 낮다. 서울 전세금은 이번 61주 상승 때 11.16%, 과거 60주 상승 때 16.11% 올랐다. 수도권 전세금도 2011년 11.02% 급등한 데 비해 올 들어 9월까지 4.18% 상승했다.

하지만 그동안 상승분이 누적돼 세입자들이 체감하는 고통은 지금이 더 크다는 게 전문가들의 공통된 분석이다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “세입자들에게 1억 원에서 5% 오른 것보다 2억 원에서 3% 오른 것이 더 크다”고 설명했다.

특히 지금의 상승세는 주택시장 장기침체로 집값 상승에 대한 기대가 꺾인 가운데 장기화되고 있다는 데 큰 차이가 있다.

매매 활성화에 초점을 맞춘 ‘8·28 전월세 대책’이 나온 뒤 일부 전세 수요가 매매로 돌아섰긴 했지만 여전히 집을 살 능력이 있는데도 전세로 머무는 수요가 많다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “대책 실패라기보다는 집값 상승 기대가 낮아진 상황에서 수요층의 소비 여력마저 부족하다 보니 과거와 같은 세제 지원, 저금리 대출 대책이 나와도 예전만큼 효과를 낼 수 없는 것”이라고 분석했다.

동시에 저금리 기조 속에 시세 차익 기대가 줄어들자 전세를 월세로 돌리는 집주인이 늘었다. 지난달 거래된 전월세 아파트 중 월세 비중은 34.2%로 2011년 이후 가장 높았다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “월세 전환으로 전세 매물 자체가 줄어든 데다 대출이 적은 ‘깨끗한’ 전세가 적고, 최근 2년간 입주물량 자체가 적었던 점이 복합적으로 상승세를 장기화시키고 있다”고 말했다.

○ 집주인 ‘갑’의 횡포도

이런 전세시장의 구조적 수급 불균형 속에 ‘갑(甲)’의 위치인 집주인들의 횡포도 늘고 있다.

▼ “소형주택 전세난 계속될 듯” ▼

회사원 송모 씨(35)는 올봄 서울 송파구 삼전동에 전세금 2억4000만 원인 99m²짜리 빌라를 구해 이사했다. 몇 달 새 주변 빌라 전세금이 3000만∼4000만 원씩 뛰자 집주인은 “전세금을 2000만 원 더 올려 달라”며 “안 올려주면 다음 재계약은 없다”고 으름장을 놨다. 자녀 학교 때문에 다른 동네로 옮길 수 없었던 데다 이미 전세금 대출이 3000만 원 있었던 송 씨는 전세금을 올려주는 대신 집주인이 소유한 82m²짜리 작은 빌라로 옮겼다.

최연준 한국토지주택공사(LH) 전월세지원센터 과장은 “전세난이 심해지면서 작년보다 30% 늘어난 하루 300여 통의 문의전화가 걸려온다”며 “특히 전세 계약 2년이 끝나지 않았는데도 전세금을 더 올려달라거나 월세 전환을 요구하는 집주인 때문에 상담을 요청하는 세입자가 많다”고 말했다.

그렇다면 언제쯤 이 같은 상승세가 꺾일까. 전문가들은 상승폭이 다소 둔화되겠지만 적어도 내년 봄까지, 길게는 내년 상당 기간 상승세가 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있다.

김세기 한국감정원 부동산분석부장은 “전세 수요가 매매와 월세로 분산되면서 지금과 같은 상승폭이 내년 봄까지 유지되다가 둔화될 것”이라고 예측했다.

박원갑 전문위원은 “내년 입주물량이 올해보다 35% 정도 늘어나지만 월세 전환이 계속되고 있어 봄 이사철인 3월 이후에도 쉽게 하락하진 않을 것”이라며 “특히 소형주택 전세난은 계속될 것”이라고 내다봤다.

정임수 imsoo@donga.com·김준일 기자