[Q]10년 전 어머니 명의로 집 한 채를 사둔 이모 씨. 최근 85세인 어머니의 건강이 좋지 않아 집을 어떻게 할지 고민이다. 현재 집값은 6억 원이다. 어머니는 지금이라도 집을 이 씨 명의로 바꾸라고 하는데 어떻게 하는 게 좋을까.
[A]이 씨처럼 부모님 명의로 집을 사둔 뒤 부모님 건강이 나빠지면서 집을 어떻게 처리해야 할지 고민하는 사람이 많다. 행여나 있을지 모를 형제간 재산 분쟁이 염려돼 부모로부터 미리 증여받는 것으로 처리하는 이들도 있다.
이 씨가 어머니 명의로 구입한 집을 지금 증여받는다면 약 1억 원의 증여세를 내야 한다. 형제들이 이 씨에게 유류분(遺留分·상속인을 위해 법률상 유보된 상속재산)을 청구할 수도 있지만 일단 어머니가 살아계실 때 집을 이 씨 명의로 돌려놓는다는 점에서 안심이 된다. 하지만 증여세 부담이 크다는 게 결정적 단점이다.
집 한 채를 가진 이 씨가 집을 상속받으면 2주택자가 되지만 원래 이 씨가 갖고 있던 집을 팔 때는 1가구 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 양도세를 걱정할 필요가 없다. 물론 상속받은 집을 팔 때는 양도세를 내야 한다. 다만 상속받을 때의 집값인 6억 원보다 올라야 양도세 부담이 있으므로 큰 부담이 되진 않을 것이다. 형제간 재산 분쟁이 없다면 이 씨는 어머니로부터 상속받는 게 세금 부담 측면에서 유리하다.
하지만 어머니 명의로 된 집의 시세가 더 오르기 어려울 게 확실하고 현재 이 씨가 어머니의 병원비와 생활비를 부담하고 있다면 미리 파는 방법도 생각해봐야 한다. 어머니는 1가구 1주택자여서 양도세 부담이 없기 때문이다.
또 그동안 이 씨의 돈으로 어머니의 병원비와 생활비를 지출했지만 이제부터는 어머니 집을 처분한 돈으로 병원비 등을 쓸 수 있다. 그러면 어머니의 상속재산이 줄어들어 금융재산 상속공제(순금융재산의 20%)도 받을 수 있어 향후 상속세 부담이 없어진다. 더불어 어머니한테 집을 증여받거나 상속받으면 2400만 원 정도의 취득세를 내야 하지만 집을 팔아 현금으로 상속받으면 취득세 부담도 사라진다.
따라서 두 사람이 매매계약서를 쓰고 등기를 옮겼지만 매매대금을 주고받지 않는다면 ‘증여’로 간주돼 증여세와 가산세를 물어야 하므로 주의해야 한다.
최용준 세무법인 다솔 세무사