[부자들의 부동산테크]제주 분양호텔 투자前 객실가동률 따져보라

김규정 우리투자증권 부동산연구위원

최근 제주도 분양 호텔이 틈새 수익형 부동산으로 주목받고 있다. 관광객이 급증해 호텔 운영 수익률이 높고 1억∼2억 원대로 비교적 소액 투자가 가능하기 때문이다. 한동안 인기를 끌었던 오피스텔과 원룸 주택이 공급 과잉으로 수익률이 하락한 데다 상가는 수익률 편차가 커 투자가 부담스러운 점도 영향을 미쳤다.

최근 본보기집을 열고 분양에 나선 호텔만도 여럿이다. 현대아산이 짓는 엠스테이 호텔제주, 함덕 해변의 코업시티호텔 제주비치, 제주그랜드호텔이 운영과 관리를 맡는 G호텔 등이 연말 분양된다. 오피스텔로 허가받은 뒤 숙박시설로 전환하는 곳도 있지만 최근에는 처음부터 호텔로 허가받아 분양하는 곳이 많아 법적 요건에 대한 우려도 줄었다.

5억 원 정도의 여유자금을 투자할 임대수익형 부동산을 찾던 고객 K 씨도 제주도 호텔 투자를 검토 중이다. 호텔을 직접 운영·관리할 필요가 없는 데다 다른 임대상품처럼 직접 임차인을 구하거나 계약하는 번거로움을 피할 수 있어 매력적이다. 객실별로 등기 분양을 받을 수 있어 안심이 된다. 중도금 무이자 대출이나 연 수익률 확정 보장을 내건 호텔도 적지 않아 투자 수익률 부담을 덜 수 있는 것도 장점이다. 무엇보다 K 씨가 일정 기간 무료로 객실을 이용할 수 있다는 게 매력적으로 다가왔다.

이처럼 제주도 숙박시설의 투자성이 부각되고 있지만 제주도 역시 숙박시설 공급이 꾸준히 늘고 있는 상황. 따라서 서귀포시보다는 상대적으로 호텔이 적은 제주시 호텔을 우선 검토하는 등 투자 전에 호텔 수급 상황을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 개별 호텔의 교통 여건이나 주변 관광 인프라 같은 입지도 꼼꼼히 분석해야 한다.

무엇보다 분양 호텔은 위탁 계약을 맺은 업체가 호텔을 운영하고 투자자는 운영 수익을 배분받는 방식이기 때문에 호텔을 전문적으로 운영해본 경험이 있는 믿을 만한 업체가 지속적으로 위탁 운영을 맡는지 반드시 확인해야 한다.

객실 가동률이나 운영 수익을 높일 경영 계획이 잡힌 호텔이면 더 믿을 만하다.

분양 광고는 신중하게 살펴봐야 한다. 광고에는 연 10% 이상의 수익률을 보장해 준다고 돼 있지만 보장 기간이 1년, 길어야 2년 이내로 한정된 경우가 적지 않다. 또 광고상의 보장 수익률은 대출 등을 감안한 사례가 많으므로 꼼꼼히 확인해야 한다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원