[Q]박모 씨는 최근 경기 성남시 분당으로 이사를 가면서 그동안 살고 있던 서울 동작구 사당동의 집을 7억 원에 팔았다. 1가구 1주택자에 해당돼 양도세는 한 푼도 내지 않을 것으로 생각했다. 하지만 1억 원의 양도세를 내야 한다는 사실을 뒤늦게 알았다. 박 씨가 서울 관악구 봉천동에 보유하고 있는 상가 건물의 2층 일부가 주택으로 돼 있어 2주택자였던 사실을 놓치고 만 것이다. 박 씨는 지금이라도 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있을까?
[A]주택을 팔면 양도세를 내야 하지만 ‘1주택자’가 주택을 팔 때는 양도세를 내지 않는다. 2년 이상 보유한 주택 중 9억 원 이하로 팔면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 되는 것이다.
비과세 요건이 까다롭지 않다 보니 집을 팔 때 누구든 혜택을 받고 있는 것이 일반적이다. 하지만 의외로 비과세 요건을 채우지 못해 박 씨처럼 양도세를 추징당하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 그 이유는 바로 지나친 방심 때문이다. 비과세 요건 자체가 쉽고 보편적이다 보니 역설적으로 비과세 요건을 미리 체크하지 못하고 집을 판 뒤에야 후회하는 경우가 종종 발생한다.
이것은 사당동 집을 산 사람과 협의해 당초 매매계약 자체를 해제하는 방법이다. 이 방법은 무엇보다 사당동 집의 매수자가 순순히 협조해 줘야만 가능하다. 매매계약을 해제해 사당동 집의 소유권을 다시 찾아온다면 양도세는 과세되지 않겠지만 매수자는 이미 냈던 취득세를 돌려받을 수가 없어 손해가 발생한다. 결국 매수자의 협조를 이끌어 내기가 쉽지 않다. 또 이미 잔금까지 치르고 사실상 양도된 사당동의 집을 박 씨가 찾아왔다가 다시 매수자에게 이전한 사실이 발각되면 각각 별개의 양도로 보아 더 큰 세금이 과세될 수 있어 아주 위험하다.
상가를 먼저 양도한 것처럼 지금이라도 등기를 하면 어떻게 될까? 사당동 집을 양도하기 전에 미리 봉천동 상가 겸용 주택을 팔았다고 하면서 봉천동 상가 겸용 주택에 대한 등기 이전과 함께 양도세 신고를 미리 해두는 방법이다. 하지만 세무서에서는 사당동 집에 대한 등기 접수일 당시 박 씨가 봉천동 주택을 보유하고 있던 점을 알고 있다. 사당동 집을 팔기 전에 이미 봉천동 주택을 양도해 대금을 주고받은 금융자료 등 구체적인 증거자료를 요구한다면 박 씨
결국 박 씨가 이미 사당동 집을 양도하고 뒤늦게 비과세 요건을 갖추려는 것은 너무 늦은 상황이다. 1가구 1주택 비과세 요건이 쉽고 보편적이지만 자칫 방심한다면 누구나 받는 비과세 혜택을 본인만 받지 못할 수도 있다는 경각심을 가져야 한다. 절세는 오직 준비된 자의 몫이라는 점을 잊지 말자.
최용준·세무법인 다솔 세무사