문: 아파트 두채와 다가구 한채 갖고 있는데 언제 정리해야 좋을지… 답: 신림동 아파트 바로 팔고 봉천동 다가구 맨뒤 매각
○ 함영진 부동산114 리서치센터장
신림동 아파트는 바로 매각하는 게 좋을 것 같습니다. 지은 지 21년이 지나 노후한 데다 나홀로 아파트라 가격 상승 여지가 적기 때문입니다. 주택 보유기간이 길어 양도소득세 계산시 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 봉천동 다가구주택은 매각 시기를 천천히 조율해도 무방할 것 같습니다. 인근에 재개발 중인 봉천 12-1구역은 현재 이주철거단계로 2016년까지 519채 규모의 주거지로 재탄생될 예정입니다. 쑥고개로 등 차로에서 멀지 않아 다세대나 원룸, 다가구 신축 수요도 기대됩니다. 철산동 아파트는 큰 시세 차익을 기대하긴 어렵지만 실거주 목적에서라면 조금 더 보유해도 괜찮을 것 같습니다.
이 아파트는 2012년 4억1200만 원으로 저점을 찍은 이후 현재 4억6000만 원까지 시세를 회복했습니다. 2008년 고점(5억5000만 원) 수준까지 회복하긴 어렵겠지만 이미 전세가율(매매가 대비 전세금)이 70% 이상이라 크게 떨어지진 않을 것 같습니다.
주택을 매각할 때 기준으로 삼아야 할 포인트는 향후 주택가격 상승 여부입니다. 이 기준에서 볼 때, 보유한 주택 3채 모두 매각 대상입니다. 현재 주택시장은 빙하기를 지나 점차 개선되는 시기로 집을 팔기에도 적기입니다. 보유 주택 중 자산가치가 가장 낮은 물건은 신림동 나홀로 아파트입니다.
그 다음으로는 철산동 아파트를 꼽을 수 있습니다. 인근에서 대규모 주택사업이 추진되고 있어 매매가가 오를지 불투명하기 때문입니다. 봉천동 다가구주택은 매입한 지 가장 오래됐고 가격도 많이 올라 가장 늦게 파는 게 절세 차원에서 좋습니다.
현재 보유한 주택을 모두 처분하고 자녀들의 거주지 인근으로 이사하는 것도 좋을 것 같습니다. 가족들과의 잦은 교류로 외로움을 달랠 수 있고 어려움이 생길 때 쉽게 도움을 받을 수 있기 때문입니다. 현재 현금 흐름이 좋고 주택 매각 후 여유 자금이 생기기 때문에 중소형 아파트를 매입하는 것도 방법입니다. 은퇴 후 여유자금은 보수적으로 운용해야 합니다. 금리가 낮더라도 안전한 금융상품을 선택해야 합니다. 비상자금은 머니마켓펀드(MMF)나 환매조건부채권(RP)으로 운용하고, 나머지 자금은 정기예금과 원금보장형 주가지수연계증권(ELS)에 가입할 것을 권합니다.
○ 양지영 리얼투데이 리서치센터장
철산동 아파트는 주변 학군이 좋아 대기 수요가 많은 지역입니다. 구로구와 맞붙어 있어 사실상 서울 생활권이기도 하고요. 중대형이라는 게 단점일 수도 있지만 앞으로 4, 5년간 신규 공급 중 중대형 비중이 10∼20%에 그친다는 점을 고려하면 나쁘지 않을 수 있습니다. 다른 대안으로 현재 보유한 주택을 모두 매도한 투자금액으로 상가주택 매입을 고려하는 것도 좋을 것 같습니다. 주거와 노후생활비용을 동시에 해결하면서 세입자 관리에도 큰 부담이 없기 때문입니다. 이미 공사가 끝난 상가주택 매입이 투자 금액에서 부담이 된다면 한국토지주택공사(LH)가 공급 중인 점포 겸용 단독주택용지를 분양받는 것도 방법입니다.
정리=김현진 기자 bright@donga.com