문: 대출 받아 내집 마련, 마포-목동-여의도 눈여겨보고 있는데… 답: 학군-시세차익은 목동 분양권-급매물은 마포
<30대 초반의 맞벌이 부부입니다. 출퇴근이 편한 서울 마포구 공덕동 R아파트에서 5억 원에 전세로 살고 있습니다. 최근 광화문과 여의도에 직장을 둔 신혼부부들이 공덕오거리 일대 아파트에 모여들면서 전세금이 해마다 치솟고 있습니다. 그래서 대출을 받더라도 집을 사는 게 어떨지 고민 중입니다. 염두에 둔 지역은 마포, 목동, 여의도 세 군데이고 매매가 6억∼8억 원의 전용 84m²대 물량을 눈여겨보고 있습니다. 마포는 교통이 편리하다는 점, 목동은 친정이 가깝고 교육환경이 우수한 점, 여의도는 재건축을 기대할 수 있다는 점이 각각 장점인 것 같습니다. 대출을 끼고 구입해야 하다 보니 집값 상승 여력이 중요하게 느껴집니다. 어디가 가장 좋을까요. ―김모 씨(서울 마포구 공덕동) >
세 지역 중에서 출퇴근 여건, 교육 여건, 시세 차익을 모두 충족시킬 수 있는 곳은 목동일 듯합니다. 마포구는 세 지역 중 출퇴근이 가장 수월하지만 녹지공간과 학군이 다소 떨어집니다. 여의도는 목동에 비해 학군이 상대적으로 떨어지지만 한강과 접해 있어 주거 쾌적성이 뛰어나고 한강 초고층 개발사업 등 개발 기대감도 반영돼 있습니다. 여의도의 한강변 아파트들은 앞으로 한강변 스카이라인(건물층고 배치) 규정에 따라 50층 이상 초고층 건축이 가능합니다. 비록 현재 안전진단 비용 등으로 재건축사업이 제대로 시동을 걸지 못하고 있지만 서울시가 여의도 아파트 재건축 개발방향에 대해 용역을 준 것으로 알려지면서 기대감이 높아지고 있습니다.
○ 함영진 부동산114 리서치센터장
최근 전세시장은 가격 상승 추세가 주춤해지며 소강상태를 보이고 있지만 마포구 공덕동 일대 아파트 평균 전세가율(매매가 대비 전세금)은 73%를 넘어서 보증금 반환의 위험성이 높습니다.
매입을 고려하고 있는 지역 중에선 마포구 아현동 일대 분양권 매수를 권해드립니다. 마포구 일대는 도심권 직장인의 실주거 선호도가 높아 임차수요 확보와 환금성 측면에서 유리합니다. 특히 올해 아현 용강 상수동 일대 5965채가 한꺼번에 입주하면서 가격이 조정된 급매물을 고를 수 있는 여건이 형성되고 있습니다. 이 중 아현동 마포래미안푸르지오는 2호선 아현역과 5호선 애오개역 인근으로 9월부터 총 3885채가 입주합니다. 현재 전용 84m² 분양권 가격이 6억5000만∼6억7000만 원 선으로 인접한 래미안 공덕5차의 같은 면적대 아파트에 비해 3000만 원 정도 낮은 가격에 구입할 수 있습니다. 기존 조합원 매물은 향후 예상치 못한 추가 분담금 문제가 발생할 수 있으니 일반 분양된 분양권 매물 위주로 살펴보는 게 좋습니다.
추진위원회 사업단계인 광장아파트 등 여의도일대 재건축 단지는 2010년 1분기(1∼3월) 고점에 비해 80%대 가격수준을 보이고 있으나 중대형 평면 위주라 보유한 전세자금에다 대출을 좀 무리하게 받아야 할 듯합니다. 강남 일대 재건축 사업에 비해 속도가 늦고 움직임이 제한적인 초기단계 사업장이란 한계도 있습니다.
투자가치 측면에서 세 지역 중 우선순위는 목동, 여의도, 마포 순입니다. 자녀 출생 이후 학군을 고려해 다시 한 번 이사를 가는 사례가 많은데 교육 여건을 생각해도 목동을 가장 우선순위에 둘 필요가 있습니다. 재건축 대상 아파트와 신규 분양아파트 중에는 투자가치를 고려해 대지지분이 넓은 재건축아파트를 우선순위로 삼는 게 좋겠습니다. 조금 살기 불편해도 중장기적인 측면을 고려하는 게 좋습니다. 주택 매입 시 적절한 대출금액은 주택금액의 30%, 매월 부담하는 대출이자는 월 소득금액의 30% 이내가 적당합니다. 연간소득에 비춰 너무 무리한 대출은 피해야 합니다. 과거보다 대출금리가 낮아졌다고 해도 전체적인 대출금액이 많으면 매월 납입하는 원리금이 부담될 수 있기 때문입니다.
정리=김현진 기자 bright@donga.com