전월세 임대소득 과세 문답풀이

문: 전세보증금 5억원이면 임대소득 얼마로 계산하나
답: 월세로 환산 간주임대료 348만원

‘2·26 주택 임대차시장 선진화 방안’에 따른 전·월세 임대소득에 대한 과세 방침이 최근 수정·보완됐다. 2017년부터 주택 수와 상관없이 임대소득이 연 2000만 원 이하일 경우 다른 소득에서 분리해 과세하기로 했다. 국회에서 통과돼야 하지만 여야 이견이 크지 않은 만큼 대부분 받아들여질 가능성이 높다. 임대소득 과세에 대해 집주인들이 궁금해하는 점을 문답 형식으로 풀어본다.

Q. 임대소득 과세 방침이 오락가락하는데 누가 세금을 내야 하나.

A. 기준시가 9억 원 이하 주택을 한 채만 가진 사람이 월세소득이 있을 때 세금을 낼 필요가 없다. 그러나 기준시가 9억 원 초과인 1주택자가 월세소득이 있거나 2주택 이상자로 임대소득이 있을 때는 세금을 내야 한다. 다만 1주택자가 전세소득만 있을 때는 기준시가에 상관없이 과세 대상이 되지 않는다. 앞으로 국세청은 전세 확정일자나 월세 소득공제 자료를 기준으로 임대소득에 대한 징수를 강화할 방침이다.

Q. 전세나 반전세의 경우 연 임대소득을 어떻게 계산하나.

A. 월세 임대소득은 1년 치 월세의 총합이다. 전세는 월세로 환산한 간주임대료로 계산한다. 예를 들어 전세보증금이 5억 원이면 간주임대료는 348만 원이다. 보증금 3억 원 초과분의 60%(필요경비율)에서 이자율(연이율 2.9%)을 곱한 것((5억 원―3억 원)×60%×2.9%)이다. 반전세(보증부 월세)는 월세와 보증금의 간주임대료를 더해서 계산한다.

Q. 어느 정도 임대소득을 올려야 실제 세금을 내게 되나.

A. 정부는 연 임대소득이 1000만 원 이하일 경우 임대소득에 따른 세금이 없을 것으로 보고 있다. 이를 실제 월세와 전세보증금으로 바꿔 보면 월세는 매달 83만 원, 전세보증금은 8억7500만 원 이하다. 또 연 임대소득이 1000만 원을 넘더라도 월세가 매달 167만 원, 전세보증금이 14억5000만 원 이하(연 임대소득이 2000만 원 이하)일 경우 다른 소득과 합산해 종합과세하지 않고 비교적 낮은 단일세율(14%)로 과세된다.

Q. 언제 받은 임대소득부터 세금을 내면 되나.

A. 분리과세 대상자들은 2016년분 임대소득까지는 세금을 내지 않아도 된다. 기존에 임대소득세를 내던 사람도 그때까지는 세금을 내지 않아도 된다. 2017년분 임대소득은 2018년에 세금을 내면 된다. 그러나 연 임대소득이 2000만 원을 넘으면 올해분 임대소득에 대해 내년에 근로소득 등과 합산해 종합소득세를 내야 한다.

Q. 분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한가.

A. 분리과세는 임대소득을 근로소득이나 금융소득 등과 분리해 14%의 단일세율을 적용하는 과세 방식이다. 종합소득세율이 과세표준에 따라 6∼38%의 세율이 적용되므로 6%를 적용받는 과세표준 1200만 원(실소득 2600만∼3000 만 원) 이하 소득자는 분리과세가 더 불리하다. 은퇴 뒤 임대소득만으로 생계를 꾸리는 사람이 주로 많다. 정부는 이런 사람들을 위해 종합소득과세와 분리과세 중 낮은 세액으로 과세하기로 했다.

Q. 전세소득이 있는 2주택자는 과세 대상인가, 아닌가.

A. 6월 임시국회에 소득세법 개정안을 내기 전 당정협의를 한 번 더 해서 과세 여부와 방법을 결정하기로 했다. 새누리당은 전세보증금은 집주인이 세입자에게 갚아야 할 빚이고 보증금을 은행에 넣을 경우 이자에 대한 세금은 이미 내고 있기 때문에 이중과세라고 보고 있다. 그러나 정부는 월세를 받는 집주인과 형평성을 고려할 때 과세해야 한다고 주장하고 있다.

홍수영 기자 gaea@donga.com