[Money&Life/맞춤 세테크]농어촌주택이 양도세 비과세요건 갖추려면…

최용준 세무법인 다솔 세무사

Q. 지난해 김모 씨는 오랫동안 보유해 온 서울 강동구 천호동 소재 집을 팔았다. 당시 김 씨는 이 주택 외에도 경기 포천시의 농지 위에 집 한 채가 더 있었지만 농어촌주택이라 대수롭지 않게 생각했다. 지인으로부터 농어촌주택은 주택 수에 포함되지 않는다는 이야기를 들었기 때문이다. 그러나 얼마 전 세무서로부터 ‘2주택자에 해당되므로 양도세를 추징하겠다’는 연락을 받고 당황스러웠다. 왜 이런 일이 생긴 걸까?

A. 2주택 이상을 보유하다가 그중 한 채를 먼저 팔게 되면 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 양도세 비과세는 주택 1채만 보유하다 처분하는 1주택자에게만 허용되기 때문이다. 그러나 세법에서는 일정한 요건을 갖춘 농어촌주택은 주택 수에 포함시키지 않는 혜택을 주고 있다. 즉 일반주택과 농어촌주택을 함께 보유하고 있더라도 농어촌주택은 주택 수에 포함시키지 않아 1주택자 혜택을 받을 수 있게 되는 것이다. 따라서 농어촌주택 외에 다른 일반주택을 양도하면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다.

그러나 김 씨처럼 자신의 집이 농어촌주택에 해당되는지 여부를 잘 따지지 않은 경우 문제가 생긴다. 뜻하지 않게 양도세를 내지 않기 위해선 농어촌주택에 적용되는 까다로운 요건을 정확히 알아둘 필요가 있다.

농어촌주택 적용을 받으려면 ‘기간’과 ‘장소’ 그리고 ‘규모기준’을 동시에 갖춰야 한다. 우선 2003년 8월 1일부터 2014년 12월 31일 사이 읍·면 지역 소재 주택을 취득한 경우에만 혜택을 받을 수 있다. 서울, 경기(연천군 제외), 인천(옹진군 제외), 도시지역 및 토지거래 허가구역 내에 있으면 안 되고, 동시에 본인이 소유한 일반주택이 있는 읍·면(연접한 읍·면 포함)이 아닌 전혀 다른 지역에 있어야만 인정받을 수 있다. 또한 취득 당시 기준시가가 2억 원(단 2007년까지는 7000만 원, 2008년은 1억5000만 원)을 넘지 않아야 하고 양도일 현재 대지는 660m², 단독주택은 150m²(공동주택은 전용면적 116m²)를 넘지 않아야 한다.

김 씨는 농지 위에 있는 자신의 집을 당연히 농어촌주택이라고 여겼다. 하지만 포천지역 주택은 농어촌주택에 해당되지 않는다. 설령 수도권 이외 지역에 있었더라도 위 기간 내에 취득하지 않고 그 전부터 보유하고 있었거나 규모 요건을 갖추지 못했다면 농어촌주택으로 인정받을 수 없다.

농어촌주택 요건에 맞는 주택을 본인이 직접 매입한 것이 아니라 증여로 받은 경우에도 같은 혜택을 받을 수 있다. 매매로 취득하지 않고 증여를 받았거나 본인이 직접 지은 경우에도 요건에만 맞으면 주택 수에 포함시키지 않는다.

최용준 세무법인 다솔 세무사