청약통장, 버릴까 말까
위례신도시는 최근 수도권에서 가장 청약열기가 뜨거운 현장이다. 5일 서울 송파구 장지동의 위례신도시 신안인스빌 아스트로 아파트 본보기집에서 당첨자들이 계약서를 작성하고 있다. 전영한 기자 scoopjyh@donga.com
몇 해 뒤 어머니는 “둘째가 불합격한 슬픔보다 아파트에 당첨된 기쁨이 컸다”고 식구들에게 털어놨다. 1억8000만 원에 분양받은 이 아파트 매매가는 주택시장 호황기였던 2006년 무렵 딱 10배로 가격이 뛰었다. 임 씨는 “부모님은 이 아파트 덕에 여유로운 노년기를 보내고 있고, 우리 자녀들도 중산층으로 가는 사다리를 대물림 받을 수 있었다”고 말했다.
#2013년 인천 청라지구의 A아파트에 입주한 직장인 김모 씨(50)는 널찍한 아파트에 살면서도 마음이 편치 않다. 시세차익을 기대해 청약 신청을 했고, 경쟁률도 높은 편이라 기대가 컸다. 그러나 입주 시점에 이르자 상황이 반전됐다. 계약 포기자가 속출하며 ‘미분양 단지’의 대명사가 된 것이다. 김 씨는 “잔금을 치러야 하는데 전세 세입자를 찾기 어려워 결국 직접 입주했다”며 “입주 초기엔 빈집이 많아 퇴근길이 무서울 정도였다”고 말했다.
청약제도는 주택 공급이 부족하던 시절 투기를 막고 실수요자를 ‘줄 세우기’ 위해 탄생했다. 하지만 공급 초과시대에 접어들며 수명을 다했다는 평가를 받고 있다.
정부는 이르면 9월까지 현행 청약제도에 대한 대대적인 리모델링에 나설 예정이다. 짜깁기 수준이 아니라 제도 전반을 개편하는 것은 약 20년 만에 처음이다. 37년간 이어져온 청약제도의 ‘페이스오프’는 어떤 모습일까. 시행착오 끝에 새 전환점을 맞게 된 주택공급 제도의 과거와 현재, 미래를 짚어봤다.
▼ 30년 전엔 “1순위 통장만으로도 뿌듯”… 중산층行 사다리 ▼
“청약통장은 로또복권”
한 건설사 임원은 “미분양이 나면 청약통장 사용을 꺼리거나 통장이 없는 사람들에게도 분양을 할 수 있다”면서 “입지와 건설사 인지도가 떨어져 미분양이 예상될 때 ‘깜깜이 분양’을 하는 경우가 많다”고 말했다.
‘겨울 옷’ 입은 청약제도
깜깜이 분양 방식은 분양 시장이 침체된 이후 더욱 각광받고 있다. 억지로 청약률을 높이기보다 계약률을 극대화하는 전략이 현재 시장 상황에 잘 맞는다고 판단하는 건설사가 많아졌기 때문이다. 주로 입지가 안 좋은 지역의 아파트에 사용되던 깜깜이 분양이 최근에는 서울의 고가 주택 마케팅에도 활용되고 있다.
3월 서울 성동구 성수동에서 고급 아파트 ‘트리마제’를 분양한 두산중공업도 이 방식을 택한 것으로 알려졌다. 최상류층을 대상으로 ‘VVIP 마케팅’을 하기 위해 깜깜이 분양을 선택한 것이다. 분양 담당자는 “고가 주택의 경우 수요층이 한정적인 만큼 이들이 원하는 동·호수를 직접 고를 수 있도록 하는 게 더 효과적이라고 판단했다”고 말했다.
청약제도가 지나치게 복잡하다 보니 인터넷 청약 시 가점 기준이 되는 무주택 기간 등을 잘못 입력해 의도치 않게 ‘부적격자’가 되는 사례도 나온다. 청약통장이 청약저축·예금·부금 및 주택청약종합저축 등 4개로 분리돼 운영되다 보니 원하는 주택과 통장의 기능이 엇갈려 낭패를 보기도 한다. 지난해 3월 경남 창원시 진해구에서 분양한 ‘창원 마린푸르지오 1단지’에 청약하려던 김승호(가명·50) 씨 역시 통장을 보고 땅을 쳐야 했다. 김 씨는 “20년간 아껴온 1순위 통장을 드디어 꺼냈는데 청약저축 통장으로는 민영아파트에 청약할 수 없다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다”고 탄식했다.
한 번 부적격자가 되면 당첨이 취소되고 일정 기간 청약이 제한되는 불이익도 따른다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “당첨되고도 비인기 층에 배정되면 분양을 포기하는 사람이 적지 않다”면서 “청약제도가 수요자들의 선택권을 제한하는 걸림돌로 작용한다는 뜻”이라고 말했다.
전문가들은 현행 청약제도가 ‘한여름에 겨울옷을 입고 있는’ 과잉 부동산 규제의 대표적인 사례라고 지적한다. 청약제도가 지나치게 까다로워 건설사는 편법으로 빠져나갈 구멍을 찾게 만들고, 소비자들에게는 불이익을 준다는 것이다.
한국형 청약제도의 탄생
1977년 3월 15일 서울 영등포구 여의도동 목화아파트 분양 공개추첨 현장. 312채를 공급하는 이 단지에 1만3926명이 신청해 경쟁률이 44.6 대 1을 기록했다. 100채 이상을 한꺼번에 신청한 사람도 있었다.
목화아파트를 필두로 1977년 공급된 여의도 아파트들은 어김없이 투기바람을 낳았다. 선착순 분양 방식을 주로 택하다 보니 야간통행금지가 해제되자마자 인파가 몰려들면서 접수 현장이 순식간에 아수라장으로 변하곤 했다. 1970년대 초까지만 해도 아파트의 인기가 높지 않아 선착순이나 번호표 추첨만으로도 당첨자를 가리는 데 무리가 없었다. 경기 활황과 내 집 마련에 대한 수요 급증이 겹치면서 체계적인 제도를 도입할 필요성이 높아졌다. 1977년 8월 주택청약제도가 탄생한 배경이었다.
이 제도는 공공 부문 주택의 청약자격을 국민주택청약부금 가입자로 한정했다. 가족이 있는 무주택 가구주에게 국민주택청약부금 가입자격을 주고, 한 달에 한 번씩 6회 이상을 불입해 50만 원 이상이 된 사람들에게 아파트 청약 1순위를 부여했다.
청약저축제도와 연동된 청약제도는 주택보급률을 높이는 데 필요한 재원을 공급하는 기능도 했다. 선(先)분양 제도를 통해 분양을 받는 사람들이 건설사에 계약금과 중도금을 지급하면 건설사는 이 돈으로 건설자금을 충당할 수 있었다. 정기식 우리은행 주택기금부 부장은 “청약제도 도입 후 40년이 채 안 돼 주택보급률이 100%를 넘어서는 등 국민 주거 안정에 크게 기여한 제도”라고 평가했다.
취지는 좋았지만 폐해도 있었다. 언제 당첨될지 기약할 수 없다는 점 때문에 볼멘소리를 내는 사람이 늘어났다. 정부는 1978년 민영아파트 청약예금 가입자 중 6회 이상 떨어진 장기 낙첨자에게 우선당첨권을 주는 ‘0순위’ 제도를 선보였다. 이 제도는 예상치 못한 부작용을 낳았다. 0순위만 되면 떼돈을 벌 수 있었기에 이 권리에 프리미엄이 붙어 거래되는 사례가 빈번했다. 투기를 진정시키려는 목적으로 도입된 제도가 오히려 ‘복부인’을 양산하자 정부는 1983년 1월 이 제도를 전격적으로 폐지했다.
▼2014년엔 인기 꺾였지만… 내집마련 꿈 이룰 마지막 카드 ▼
“청약통장은 애물단지”… 2008년 이후 부동산 경기 침체
분양가보다 싼 ‘깡통아파트’ 속출… 저축-부금-예금-종합저축 등
청약통장 종류도 복잡해… 정부 “통폐합 개편안 9월 발표”
경기 회복과 함께 찾아온 분양 열기로 1977년 아파트 분양 현장마다 투기꾼들로 북적였다. 1977년 8월 서울 강남구 도곡동 개나리아파트 분양 신청 현장에 긴 줄이 늘어섰다(왼쪽 사진). 2007년 4월 인천 송도국제도시의 한 오피스텔 청약접수 현장에는 접수 이틀 전부터 사람들이 모여들기 시작해 수백 개의 텐트가 들어서는 진풍경이 펼쳐졌다. 동아일보DB
집과 바꾼 가족계획
온 국민이 아파트 청약에 목을 매자 정부는 인구 정책을 청약제도와 연동해 소기의 성과를 달성했다. 정부는 청약제도 시행 초기부터 공공부문 아파트 분양의 우선순위에 ‘영구불임시술자’ 항목을 넣었다. 1976년 말까지 8만여 명에 그쳤던 영구불임자는 1977년 8월 말 14만여 명으로 늘었다.
1977년 9월 15일 조간신문에는 불임시술자에 대한 우대 방침이 적용된 반포2·3지구 아파트 본보기집 현장에서 있었던 일이 일제히 소개됐다. 한 70대 노인이 “45세 이상은 시술 효과가 없다고 보건소에서 무료 시술을 안 해준다. 나이 많은 것도 서러운데 청약 순위에서 차별하느냐”면서 분통을 터뜨렸다는 내용이었다. 본보기집 상담 창구에는 “과부도 수술을 받아야 자격이 되냐”란 상담 문의가 빗발쳤다고 한다.
당첨 확률을 높이기 위해 시술을 받는 사람이 급증하자 1984년 정부는 단서 조항을 추가했다. 산아제한 취지에 맞춰 실제 가임기 여성이 속한 가정에 혜택이 돌아가게 하자는 것이었다.
건교부 근무 당시 이 아이디어를 낸 김홍배 대한주택건설협회 정책위원장은 “국내 여성들의 폐경 연령 통계를 찾아보니 34.5세여서 이듬해부터 청약 신청 시 ‘부인의 연령이 만 34세가 넘기 전 남편과 부인 중 한 사람이 불임시술을 받아야 우선 신청 자격을 준다’는 조항을 추가했다”고 말했다.
청약 신청 시 불임시술자에 대한 우대조치는 1997년부터 사라졌다. 하지만 불과 10년도 지나지 않은 2006년 8월 경기 성남시 판교신도시 분양 때부터는 반대로 다자녀 우대정책이 등장했다. 미성년인 3명 이상의 자녀를 둔 무주택 가구주를 우대하는 정책이었다. 주부 김모 씨(37)는 이 제도의 혜택을 톡톡히 봤다. 김 씨는 2011년 셋째를 임신한 상태에서 한국토지주택공사(LH)가 위례신도시에서 공급한 보금자리주택 특별공급에 당첨됐다. 이 아파트는 위례신도시 내 민간건설사 분양가(3.3m²당 1700만 원대)보다 훨씬 저렴한 3.3m²당 1200만 원대에 공급됐다. 그는 “아이 셋을 데리고 전셋집을 전전하지 않아도 되니 로또를 맞은 기분”이라고 말했다.
박헌주 아주대 공공정책대학원 초빙교수(전 대한주택공사 주택도시연구원장)는 “아파트는 전 국민의 선망의 대상이었다”면서 “정부는 청약제도를 포상처럼 활용하며 각종 사회 정책의 인센티브로 삼았다”고 말했다.
대박과 쪽박 사이
2004년 초 분양한 서울 용산구 한강로의 주상복합아파트 시티파크는 주상복합에 대한 분양권 전매 제한이 적용되지 않는 마지막 단지였다. 이 단지 인근의 미8군 용산기지 이전 부지를 활용한 공원 조성 계획 등의 호재까지 겹쳐 평균 청약경쟁률 328 대 1을 기록했다. 방송인 이경실 씨가 당시 이 아파트에 당첨된 사실이 세간에 회자되며 부러움을 사기도 했다. 그는 이후 한 방송에서 “힘든 일을 겪고 전세 살던 시절 생전 처음으로 새벽 기도까지 나가며 이 아파트에 입주할 수 있게 해달라고 간절히 빌었다. 분양에 당첨됐을 때는 기쁜 마음에 한강에 가서 펑펑 울었다”고 말했다.
청약 열풍의 하이라이트는 2006년 분양을 시작한 판교신도시였다. 부동산114가 2005년 이후 최근까지 분양된 전국 아파트 청약 경쟁률을 집계한 결과 상위 순위 1∼6위가 모두 판교에서 배출됐다. 2006년 4월 분양한 봇들마을 1단지 풍성신미주는 256채 공급에 17만4818명이 청약 신청을 하면서 평균 682.9 대 1의 경쟁률을 기록했다.
‘청약 당첨=대박’의 신화는 오래가지 않았다. 부동산 경기가 침체되기 시작한 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 청약에 당첨됐다가 오히려 ‘쪽박’을 차기도 했다. 대박인 줄 알았던 단지가 쪽박으로 전락하기도 했다.
2007년 4월 인천 송도국제도시에서 분양돼 역대 청약 사상 최고 경쟁률(4855 대 1)을 기록한 T오피스텔도 당시엔 ‘로또텔’(로또+오피스텔)로 불렸다. 오피스텔은 청약통장이 없어도 신청할 수 있고, 전매가 허용됐던 덕분에 인기가 더했다. 수요자들이 영하의 날씨 속에 청약접수 신청 장소에 몰려들면서 긴 줄이 늘어서는 모습이 연출됐다. 이 단지는 이후 송도 개발이 더뎌지면서 대거 계약 해지의 진통을 겪었다. 입주 시점엔 매매가가 분양가 아래로 떨어지는 ‘비운의 단지’가 됐다.
너덜너덜해진 청약제도
주택 경기에 따라, 부작용이 생길 때마다 단서 조항을 넣었다 뺐다 하면서 청약제도는 누더기가 됐다. 부동산 전문가들은 개선안이 분양 시장에 실질적인 효과를 내기 위해선 추가 대책이 필요하다고 지적한다.
먼저 공공주택은 청약 요건을 강화하되 민영주택은 시장 기능에 맡기라는 의견이 많다. 한국건설산업연구원이 2012년 내놓은 ‘주택공급제도 개선 방안 연구’ 보고서에 따르면 싱가포르 홍콩 등 해외에서는 현재 민영주택이나 일정 소득 이상 계층의 신규 주택에 대해서는 사실상 아무런 규제가 없다. 김현아 실장은 “분양가가 상대적으로 싼 공공주택은 자산 기준을 더욱 엄격히 해 ‘벤츠 끄는 무주택자’가 분양받는 일이 없도록 하는 반면 민영주택은 청약제와 전매제한을 없애 투자수요도 진입할 수 있게 해야 한다”고 말했다.
수도권의 청약 1순위 자격요건을 청약통장 가입 후 2년(비수도권은 6개월)에서 6개월∼1년으로 단축하는 방안도 제기됐다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “수도권의 청약 1순위 자격요건을 6개월로 단축하면 현재 2순위인 217만3012명의 청약자가 1순위 시장으로 새로 진입해 청약 시장의 규모를 키울 수 있다”고 말했다.
주택이 대표적인 ‘로컬 소비재’임을 감안해 60m² 이하 소형 및 공공주택 청약제도의 운영 권한은 중앙정부에서 지방자치단체로 대폭 이양해야 한다는 지적도 있다. 박헌주 교수는 “노인복지를 강조하는 지자체는 65세 이상 무주택자에게 높은 점수를 부여하고, 젊은층 유입이 목표인 도시는 신혼부부와 사회초년생에 대한 특별공급 폭을 넓히는 등 각 지자체가 우선 공급 계층을 탄력적으로 운영할 수 있게 해야 한다”고 말했다.
김현진 bright@donga.com·홍수영·김현지 기자
천호성 인턴기자 고려대 경제학과 4년
유태영 인턴기자 한국외국어대 경제학과 졸업