전세보증금 떼일 것에 대비하는 ‘보증금 보험’을 소개합니다

[서울사회복지공익법센터와 함께 하는 진짜 복지이야기]

임대차 계약을 맺을 때 확정일자를 받거나 전세보증금 보험에 가입해 두면 나중에 보증금을 떼일 염려가 작다. 동아일보DB

김도희 변호사 서울시복지재단 사회복지공익법센터

임대차 법률 상담 문의가 상당히 많다. 관련 법률이 좀처럼 이해할 수 없는 난수표와 비슷하기 때문이기도 하겠지만 계약에 하자가 있거나 다음 임차인이 들어오지 않아 집주인으로부터 보증금을 못 받았다는 사례도 많다. 며칠 전에도 대학생 몇 명이 찾아와 상담을 했다.

“친구 4명이 돈을 모아 보증금 5000만 원으로 전세를 들어가려고 하는데요, 보증금을 떼이지 않으려면 어떻게 해야 하나요?” 이사하자마자 동주민센터에 전입신고를 하고 확정일자(주택임대차계약을 체결한 날짜)를 받아두라고 하니 그 정도는 기본으로 알고 있다고 했다. 그러더니 이렇게 물었다.

○ 집주인이 보증금 안 주면 보험금 받아

“그거 받아놔도 보증금 못 받는 사람 많던데요. 누가 전세권등기를 설정하라고 하던데 그걸 하면 되나요?”

하지만 전세권등기보다 확정일자가 더 중요하다. 전세권등기를 해 두면 보증금을 돌려주지 않는 경우 곧바로 경매신청을 할 수 있어 편리하다. 하지만 집주인이 등기해 주기를 꺼릴뿐더러 전세권은 통상 건물에만 설정하는 경우가 많다. 그러니 낙찰을 받더라도 건물에 대해서만 보상을 받게 된다. 보상액이 제한된다는 이야기다. 이에 비해 확정일자를 받아뒀다면 경매가 있을 경우 토지와 건물 모두에 대해 배당을 받을 권리가 있다. 보상액이 많아진다는 뜻이다. 이는 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)이 보호하고 있기 때문이다. 일반적으로 확정일자를 받아 놓는 것이 절차도 간편하고 비용도 들지 않아 등기에 앞서 추천하는 편이다.

이런 안전조치를 해 놨다 하더라도 집주인이 내가 이사 갈 날짜에 돈을 주지 않으면 낭패다. 전세권등기를 했더라도 경매 절차를 거쳐 보증금을 받기까지는 몇 개월이 걸린다. 확정일자를 받아 두었다 해도 소송까지 거쳐야 하므로 시간은 훨씬 더 걸린다. 이런 경우 발만 동동 구르다 이사 가기로 한 집에 준 계약금만 날릴 우려가 있다.

이런 경우를 대비해 전세보증금보험제도를 활용하는 방법도 있다. 대한주택보증(www.khgc.co.kr)과 서울보증보험(www.sgic.co.kr)이 운영하는 사업인데, 전세보증금에 보험을 드는 제도다. 일정한 보험료를 낸 후, 만약에 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 사고가 발생하면 보증금을 보험금으로 받는 것이다.

○ 주택보증 보험료, 보증금의 0.2% 이하

이 보험에 가입하려면 공시가격과 실거래가를 개략적으로 알아둬야 한다. 다른 보험과 마찬가지로 이 보험에도 가입요건이 있어 사전에 심사를 거쳐야 하기 때문이다. 가령 대한주택보증의 경우 보증금 기준이 수도권은 4억 원 이하, 그 외는 3억 원 이하의 임차주택이어야 한다. 대한주택보증의 경우 보험료는 보증금의 0.2%를 넘지 않는다. 보증금이 5000만 원이라면 보험료는 연 10만 원 정도인 셈이다. 서울보증보험은 보험료도 높고, 보상해 주는 보증금의 상한액 제한이 없다. 자세한 조건과 기준을 알려면 해당 회사에 직접 상담을 받는 게 좋다.

한편 국토교통부가 운영하는 ‘부동산공시가격 알리미사이트’(www.kreic.org/realtyprice)와 ‘온나라 부동산정보 통합포털’(www.onnara.go.kr)에 들어가면 토지와 주택에 대한 공시지가와 거래시세를 검색할 수 있다.

요즘 대출금과 보증금이 집값을 웃도는 깡통주택이 늘고 있다. 1년 새 몇천만 원이 오른 보증금을 감당할 수 없는 임차인은 울며 겨자 먹기로 다른 집을 찾아야 한다. 이런 상황에서 보증금보험제도가 임차인들에게 희소식이 되기를 기대해 본다. 공인중개사에게 이런 보험이 있다는 사실을 알리도록 의무화하고, 보험료도 낮추면 이 제도가 활성화하지 않을까 생각한다.

김도희 변호사 서울시복지재단 사회복지공익법센터