[똑똑 재테크]분양권 다운계약, 적발땐 ‘양도세 폭탄’

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장

최근 아파트 분양 열기 속에서 분양권을 사고파는 거래가 눈에 띄게 늘고 있다. 특히 경기 위례신도시처럼 입지가 뛰어난 지역에서 본보기집이 문전성시를 이루고 많게는 수억 원의 웃돈(프리미엄)이 붙는 일이 벌어진다. 상황이 이렇다 보니 차익을 노리는 분양권 거래가 10여 년 만에 다시 성행하고 있다.

문제는 매도인의 요구로 일부 공인중개업소의 묵인하에 분양권 다운계약서가 공공연하게 작성되고 있다는 점이다. 혹자는 분양권 다운계약서 작성과 매도인의 양도세 전가 행위가 분양권 거래시장의 오랜 관행이라고 한다. 하지만 매도인이 내야 할 양도소득세까지 매수인에게 떠넘기는 분양권 다운계약서는 엄연한 탈세이며 불법행위다.

현행 소득세법에 따르면 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당돼 양도세 과세 대상이다. 분양권 양도가액은 양도일까지 투입한 원가에다 웃돈을 합산한 금액이며, 취득가액은 양도일까지 투입한 원가가 된다. 분양권을 팔 때 납부하는 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액에 기본공제 250만 원을 차감한 후 보유 기간에 따른 세율을 적용해 산출한다.

분양권을 2년 이상 보유하면 기본세율(6.6%∼41.8%)이 적용되지만 보유 기간이 1년 미만이면 55%, 1년 이상∼2년 미만일 경우 44% 세율이 적용된다. 통상 아파트의 경우 분양에서 입주(잔금 납부)까지 3년 정도의 기간이 걸린다. 대부분의 분양권 거래는 분양 계약 후 1년 이내, 늦더라도 2년 이내에 이뤄진다.

다운계약서를 요구하는 이들은 세금 회피를 노린다. 매도인은 양도차액으로 얻은 이익에서 최대 55%까지 양도세를 낮출 수 있고, 매수인 역시 취득세를 줄일 수 있으니 파는 사람과 사는 사람 모두에게 유리하다는 감언이설을 늘어놓는다. 하지만 다운계약서를 작성한 사실이 발각되면 매도인은 물론이고 매수인까지 세금폭탄을 피하기 어렵다. 매도인에게는 허위신고에 따른 과태료(분양권 취득가액의 5% 이하)도 부과된다. 본래 납부해야 할 양도소득세는 물론이고 신고불성실 가산세(납부세액의 40%)와 납부불성실 가산세(1일당 0.03%)가 부과된다.

더 큰 피해는 분양권을 사는 사람이 입는다. 허위신고에 따른 과태료를 내야 하는 것은 물론이고 비과세 및 여타 감면도 받지 못하게 된다. 나중에 집을 팔 때 양도소득세를 낼 필요가 없는 1가구 1주택 비과세 대상자라도 가산세까지 붙은 양도소득세를 추징당한다. 청천벽력과 같은 얘기가 아닐 수 없다. 다운계약서 작성 요구에 응하지 말아야 하는 이유다.

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장