[똑똑 재테크]재건축 투자 기본은 타이밍

이동현·KEB하나은행 행복한부동산센터장

지난해에 이어 서울 강남권 재건축 아파트들이 인기몰이를 하고 있다. 올 들어 기존 주택시장과 신규 분양시장이 전반적으로 약세를 보이고 있지만 강남권 재건축 시장만 다른 양상이다.

지난달 말 분양된 강남구 개포동 ‘래미안 블레스티지’가 대표적이다. 이 단지는 일부 타입의 분양가는 약 4500만 원에 달했지만 평균 33.6 대 1, 최고 78 대 1의 청약경쟁률로 흥행에 성공했다. 이를 계기로 올해 분양될 서울 강남권 아파트 재건축에 대해 ‘어둡다’던 사업전망도 조금씩 바뀌고 있다.

하지만 강남 재건축에 투자한다고 해서 모두 이익을 얻을 수 있는 것은 아니다. 재건축 투자에선 무엇보다도 ‘타이밍’이 중요하다. 조합이 결성된 후 기존 주택을 철거하고 새 아파트를 짓기까지 걸리는 5∼10년 동안 추가 분담금이 오르거나 주택 가치가 떨어질 수 있다. 따라서 재건축에 투자할 땐 자신의 투자 목적이 ‘내 집 마련’인지, 차익 실현인지를 명확히 정하고 자금 동원 능력을 분석해야 한다.

투자 목적의 수요자라면 전반적인 주택경기와 재건축 시장 분위기를 먼저 살펴야 한다. 호황기에는 사업 초기인 안전진단 통과 직후 투자하는 것이 좋다. 이후 재건축 조합 설립 인가가 이뤄지면 가격이 큰 폭으로 뛰는 경우가 많다. 반대로 차익 실현을 위해 매도하는 경우라면 철거 직전인 관리처분계획인가 전후로 파는 것이 유리하다. 사업이 사실상 마무리돼 일반분양과 입주 시기가 결정되는 이때쯤이면 투자에 나서는 일반 투자자들이 급증한다.

반면 내 집 마련을 위해 재건축 아파트를 산다면 사업의 불확실성이 해소된 사업시행 인가 직후가 적당하다. 가까운 미래에 입주해야 하는 수요자라면 관리처분계획인가 이후에 매입해도 좋지만 이 경우 웃돈(프리미엄)을 줄 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 2008년 서울 송파구 잠실동의 사례처럼 1만 채 이상의 매머드급 단지라면 한꺼번에 입주하면서 가격이 일시적으로 하락할 수도 있다. 대규모 재건축 단지에 투자하는 수요자라면 투자 목적과 무관하게 입주 시점에 사는 것을 권한다.

한편 투자처를 고를 땐 단지별 사업진행 속도도 유심히 살펴야 한다. 재건축 사업은 여러 단계를 거쳐 추진된다. 이 중 한 단계에서 사업이 발목을 잡히면 그에 따른 이자 비용 등을 투자자가 고스란히 떠안게 된다. 조합원 간 불화로 사업이 아예 중단돼 투자자들이 낭패를 보는 경우도 많다.

이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장