[똑똑 재테크]수익형 부동산 살때 100번 발품 팔 각오를

김현섭 KB국민銀강남스타PB센터 PB팀장

최근 부동산 시장의 관심사는 개발을 앞둔 토지나 초과 공급 논란이 있는 아파트보다는 매달 월세가 나오는 수익형 상가다. 실제로 중소형 빌딩의 거래량과 거래금액은 지난해 최고치를 기록했다. 자금이 적은 사람은 1억 원대의 오피스텔이나 구분 상가(구분 등기가 가능한 상가)를, 자금이 많은 사람은 10억∼50억 원의 중소형 빌딩(소위 꼬마 빌딩)을 대출까지 활용해 구입하고 있는 것이다.

실제로 은퇴 후 지금까지 모은 목돈과 퇴직금을 합쳐 임대 사업을 시작하려는 베이비붐 세대를 심심치 않게 만난다. “오랫동안 조직 생활도 견뎠는데 임대업쯤이야” 하는 자신감도 엿보인다. 하지만 구입한 부동산이 골칫거리가 되는 걸 막기 위해선 주의해야 할 점들이 있다.

우선 부동산에 투자하기 전에 실제 임대료 수익이 발생하는 곳인지를 사전에 잘 확인해봐야 한다. 요즘 수익형 부동산의 경우 공실이 생길 리스크가 크다. 공실을 채우기 위해 임대료를 낮추면 부동산 가격이 떨어지기 때문에 1년까지 ‘렌트프리(월세를 안 내는 기간)’를 제안하는 경우도 생기고 있다. 올해 1분기(1∼3월) 서울의 중소형 오피스 공실률은 10% 정도이며 경기 회복이 장기간 지연되면서 공실률은 상승 추세다.

기타 부대비용도 확인해야 한다. 취득세와 부동산 중개수수료를 비롯해 재산세, 임대료의 종합소득세 감가상각비용, 매도할 때의 양도세 등을 고려해 투자를 고민해야 한다. 임대소득이 거의 상승하지 않는 상황이라면 미국의 금리 인상이라는 거시 경제적 환경 변화도 고려해야 할 요소 중 하나다.

또 부동산은 손실 여부를 떠나 본인이 원할 때 현금화하기 어렵다. 사려는 사람이 나타나기 전까지는 금융 상품처럼 환매하고 잊어버릴 수가 없다는 것이다. 사려는 사람이 없어 어쩔 수 없이 부동산을 갖고 있는 경우도 생각보다 꽤 많다. 상권은 계속 변한다는 점도 유의해야 한다. 가로수길의 경우 옆으로 ‘세로수길’이 생기면서 기존 상권의 외연이 커졌다. 또 경리단길처럼 콘텐츠가 있는 상권으로 유동인구가 모이면서 새로운 상권이 뜨기도 한다.

부동산 투자에 성공한 이들의 공통점은 본인이 ‘이 물건이다’라는 감이 올 때까지 수없이 발품을 팔았다는 데 있다. 또 이들은 ‘카더라 통신’에 의존하기보다는 본인이 직접 내용을 확인하고 이를 토대로 판단을 내렸다. 고객 중 한 분은 필자한테 자신의 경험담을 이야기해주며 “100건의 물건을 꼼꼼히 보고나니 물건 보는 감이 생겼다”며 부동산에 투자할 때는 신중히 할 것을 신신당부했다.

김현섭 KB국민銀강남스타PB센터 PB팀장