[똑똑 재테크]상가 증여, 상속보다 세금부담 적어

이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장

서울 강남 재건축 아파트 가격이 들썩이고 초저금리에 힘입어 수익형 부동산이 인기를 끄는 요즘, 고령 자산가들을 중심으로 증여에 대한 관심이 커지고 있다. 사후에 자산을 상속하는 것보다 생전에 증여하는 게 유리한 경우가 많기 때문이다. 증여를 통한 ‘세(稅)테크’가 가능한 이유다.

민법 제554조에 따른 증여의 정의는 ‘당사자 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사표시를 하고, 상대방(수증자)이 그것을 승낙함으로써 성립하는 계약’이다. 이 증여의 비교 대상으로 자주 등장하는 것이 상속이다. 둘은 재산을 무상으로 물려준다는 점에서 비슷하지만 세금 측면에선 상반된 효과를 갖는다. 생전에 자산을 물려줘 증여세를 부담하면 사후에 상속할 재산이 감소해 상속세 부담이 줄어들기 때문이다.

겉보기에는 상속세와 증여세의 세율체계(세율 10∼50%)가 같아 납부 세액에 큰 차이가 없어 보인다. 하지만 소유자가 고령이면서 소유한 부동산이 고가이고, 그 가격이 계속 오르는 추세라면 사후에 상속하는 것보다는 생전에 증여하는 게 세테크에 유리하다. 상속세가 상속재산 총액을 기준으로 계산되는 반면에 증여세는 증여 대상자가 취득한 부분에 대해서만 세금을 매기기 때문이다.

상품 종류별로는 아파트보다 상가, 상가빌딩, 단독주택, 다가구주택 등이 증여에 적합하다. 아파트처럼 실거래 건수가 많은 부동산의 경우 증여세 계산 시 기준시가가 아닌 시세를 그대로 적용받을 가능성이 크다. 반면에 상가나 상가빌딩 등은 실거래 사례가 드물어 대개 시세의 70% 안팎인 기준시가를 과세 표준으로 삼는다. 그만큼의 절세 효과가 발생하는 것은 물론이다.

증여의 시점으로는 부동산 침체기가 끝날 무렵이나 부동산 가격이 바닥을 치고 반등하는 때가 가장 좋다. 증여 이후 부동산 가격이 오르더라도 가격 상승분에 대해선 별도로 세금을 낼 필요가 없다.

증여는 기준시가나 공시지가가 고시되기 전에 하는 게 좋다. 주택 기준시가는 매년 4월 말, 공시지가는 5월 말, 오피스텔이나 상업용 빌딩 기준시가는 12월 말에 고시된다. 아울러 증여재산 공제제도나 대출을 낀 부담부 증여를 활용하면 절세 효과가 배가된다. 증여세는 10년 단위로 합산 과세되므로 사전에 10년 주기로 증여 계획을 짜놓고 추진하길 권한다.
　
이동현 KEB하나銀 행복한부동산센터장