정부는 19일 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안을 발표했다. 다음달 3일부터 조정대상지역에 대해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제비율이 각각 10%포인트씩 강화하고 집단대출 중 잔금대출에도 DTI 규제를 적용한다.
이에 따라 현재 전 지역에서 70%를 적용하는 LTV는 조정 대상지역 40곳에 한해 60%로 강화된다. 집값이 10억원일 경우 대출 한도가 7억원에서 6억원으로 낮아지는 셈이다. 현재 서울과 수도권 전 지역에서 60%를 적용하는 DTI는 조정 대상지역에서는 50%가 적용된다. 이와 관련해 일문일답으로 정리했다.
Q : 이번에 추가된 조정대상 지역의 선정 기준이 무엇인가.
부상 기장은 부산에서는 희소한 공공택지인 일광신도시가 있는 곳으로, 높은 청약수요게 따른 과열우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다. 부산진구는 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준에 달해 과열 우려가 높았다.
Q : 투기과열지구 지정을 왜 하지 않았나.
A : 하반기 미국의 기준금리 추가 인상이 예고된데다 입주물량이 증가하는 등 주택시장의 조정요인이 존재하는 상황이다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적인 조치를 취한 뒤 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응할 계획이다. 이번 조치에도 불구하고 과열이 지속된다면 투기과열지구 지정을 적극 검토할 것이다.
Q : 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인가. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되나.
Q : 이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 다시 제외 여부를 결정하나.
A : 시장상황을 지속적으로 모니터링한 뒤 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단되면 그때 제외 여부를 검토할 계획이다.
Q : 조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는?
A : 조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되지만 자신이 소유한 기존주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있다. 이 경우엔 분양 받는 2주택 중 1주택은 반드시 전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 전용면적 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원이라면 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양 받을 수 있다.
A : 이는 법개정이 필요한 사안이기 때문에 이달 중 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정이다. 올해 9~10월 개정법률이 시행된 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려해 기존에 사업시행인가를 신청한 조합에 대해서는 종전 규정을 적용한다.
Q : 이번 LTV·DTI 규제 강화의 특징은?
A : 이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 은행뿐 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 풍선효과를 방지한다. 제2금융권의 경우엔 2012년 투기지역 해제 이후 가장 강한 LTV·DTI 규제를 적용받게 된다.
또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대하게 됐다. 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 새로 도입했다. 다만 서민과 무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제비율을 유지한다. 부실 가능성이 낮은 실수요자의 내집 마련을 지원하기 위해서다.
Q : 왜 특정지역만 LTV·DTI를 강화했나. 2014년 8월 이전 수준으로 일괄 환원하지 않은 이유는?
A : 이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역 주택가격 급등으로 금융회사 대출 건전성이 악화되는 것을 방지하기 위해서다. 단기간 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있어 선제적으로 대출기준을 강화했다. 하지만 주택가격이 안정적인 지역은 그러한 우려가 적기 때문에 대출 기준을 강화하지 않았다.
동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com