오피스텔 투자, 신규분양보다 기존 매물이 안전

[부동산 테크 상담실]<5> 오피스텔도 규제 칼날 못피해

퇴직을 앞둔 회사원 김모 씨(50)는 올 연말쯤 여윳돈으로 소형 오피스텔 투자에 나설 계획이었다. 아파트에 비해 상대적으로 적은 돈을 투자해 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있다고 판단했기 때문이다. 하지만 ‘8·2부동산대책’에 오피스텔도 규제 대상으로 포함되자 고민에 빠졌다.

규제 사각지대로 꼽히며 ‘6·19대책’ 이후 반사효과를 톡톡히 누렸던 오피스텔이 이번에는 정부의 규제 칼날을 피해 가지 못했다. 특히 전매 제한 때문에 단기 차익을 얻기 어려워지면서 최근 뜨거웠던 청약 열기도 빠르게 꺾이는 분위기다. 전문가들은 “오피스텔 시장의 양극화가 예상되는 만큼 무엇보다도 임대 수요가 풍부한 곳을 물색하는 것이 투자 성공의 관건”이라고 입을 모았다.

○ 풍선효과 차단책에 직격탄

‘8·2대책’에 따라 3일부터 서울과 경기 과천시에서 오피스텔을 새로 분양받은 사람은 입주할 때까지 전매가 금지됐다. 신규 분양 물량의 20%는 해당 지역 거주자에게 우선적으로 분양된다. 올 하반기(7∼12월) 관련 법률이 개정되면 이 같은 규제가 청약조정대상지역까지 확대된다. 청약조정대상지역에서 우려되는 풍선효과를 사전에 차단하기 위해서다.

지난해 ‘11·3대책’이나 올해 ‘6·19대책’ 때 오피스텔은 규제를 비켜 갔다. 이에 따라 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 오피스텔로 흘러들었고, 청약 경쟁률이 치솟는 등 과열 현상이 빚어졌다. 지난달 초 현대엔지니어링이 세종시에서 분양한 ‘힐스테이트 세종 리버파크 오피스텔’이 대표적이다. 이 오피스텔은 1순위 평균 청약 경쟁률이 무려 ‘379 대 1’이었다.

이 같은 투자 열기에 편승해 건설사들이 본보기집 앞에 ‘청약자 줄 세우기’와 같은 무리한 마케팅을 펼치면서 오피스텔 분양시장에 대해 규제가 필요하다는 여론이 형성됐다. 이에 정부는 앞으로 일정 규모 이상으로 오피스텔을 분양할 때에도 인터넷 청약을 실시하도록 유도할 방침이다.

○ “지역별 양극화 커질 듯”

전문가들은 이번 조치에도 오피스텔 시장이 당분간 침체에 빠지지는 않을 것으로 분석했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “단기 투자 수요가 빠지면서 당장의 과열은 가라앉겠지만 1억∼2억 원대로 투자할 수 있는 대체 투자처가 마땅치 않아 기본적인 수요는 이어질 것”이라고 말했다. 다만 시세 차익을 노린 단기 투자보다는 실제 거주나 임대수익을 노린 장기 투자 중심으로 시장이 재편될 것으로 내다봤다.

전문가들은 당분간은 오피스텔에 투자할 때 임대 수요를 좀 더 꼼꼼히 따져보는 투자가 필요하다고 입을 모았다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “전매 제한으로 인한 타격이 클 것 같다”며 “임대 수익을 노린다면 신규 분양 대신 최근 5년 내에 지어진 기존 오피스텔을 사는 것이 낫다”고 말했다. 이미 임대 계약을 맺었고 대기 수요도 풍부한 기존 매물을 사야 위험을 최대한 줄일 수 있다는 설명이다.

김광석 리얼투데이 부동산연구소장은 “임대수익률이 떨어졌다고 해도 5% 안팎으로, 예·적금 금리보다는 좋기 때문에 임대 목적의 수요가 시장을 이끌 것”이라고 말했다. 이어 “도심, 학교 주변, 기업 배후지, 택지지구 등 수요가 몰리는 곳을 중심으로 거주자 우선 분양을 노려보라”고 조언했다.

주애진 기자 jaj@donga.com